Inammissibile il ricorso che contesta la valutazione dei fatti di merito (Cass. civ. Sez. III n. 25078 del 12.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il vizio di violazione o falsa applicazione di legge, deducibile ex art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ., consiste nella deduzione di un’erronea ricognizione, da parte del provvedimento impugnato, della fattispecie astratta recata dalla norma di legge e implica un problema interpretativo della stessa. L’allegazione di un’erronea ricognizione della fattispecie concreta a mezzo delle risultanze di causa resta esterna all’esatta interpretazione della norma e inerisce alla tipica valutazione del giudice di merito, sottratta al sindacato di legittimità. È pertanto inammissibile il ricorso che, prospettando gli artt. 1218, 1220 e 1453 cod. civ., muova da una ricostruzione dei fatti di causa del tutto diversa da quella contenuta nella sentenza impugnata, senza cogliere né contrastare la relativa ratio decidendi.

Il Fatto

La società conduttrice subentra in un contratto di locazione ad uso diverso da quello abitativo, stipulato per l’installazione di una stazione radio base su una porzione di lastrico solare. Il canone annuale ammonta a € 10.000,00, corrisposto in quattro rate trimestrali di € 2.500,00, salvo le prime cinque annualità versate anticipatamente e in unica soluzione. Dopo il primo quinquennio, la prima rata trimestrale non viene incassata: la società assume di aver eseguito il pagamento mediante bonifico, non andato a buon fine per problematiche relative al conto di accredito della locatrice.

La locatrice intima lo sfratto per morosità. Il Tribunale rigetta la domanda, ritenendo il ritardo non imputabile alla conduttrice e considerando che questa aveva poi versato l’intera annualità. La Corte d’appello accoglie il gravame della locatrice, dichiara risolto il contratto per grave inadempimento e condanna la conduttrice al pagamento di € 2.500,00 a trimestre fino all’effettivo rilascio, valorizzando la negligenza della società e la morosità protrattasi fino a tre canoni. Propone ricorso per cassazione la conduttrice, con due motivi.

La Motivazione della Corte

I due motivi di ricorso vengono scrutinati congiuntamente, per connessione, sotto il profilo della violazione e falsa applicazione di legge. Il primo denuncia gli artt. 1218, 1220 e 1453 cod. civ., sostenendo che il ritardo nel pagamento sarebbe dipeso da problemi del conto di accredito della locatrice e dal suo illegittimo rifiuto di un’offerta di adempimento reiterata. Il secondo invoca gli artt. 1374, 1375 e 1453 cod. civ., lamentando la mancata cooperazione della locatrice e la violazione della buona fede contrattuale.

La Corte rileva che entrambi i motivi non colgono né contrastano la ratio decidendi della sentenza impugnata. La Corte territoriale ha accertato che dall’istruttoria non è emerso alcun concreto impedimento al pagamento e che la conduttrice non ha spiegato quale intervento della locatrice fosse necessario, prima del gennaio 2021, per consentirle di adempiere. L’inadempimento, dal maggio 2020, si è protratto per otto mesi, aggravando la morosità fino a tre canoni.

Ne segue l’irrilevanza della tesi sul supposto rifiuto dell’offerta di pagamento del solo canone relativo al trimestre fino al luglio 2020, posto che dopo tale offerta l’inadempimento si è aggravato. Diventa così irrilevante anche la verifica della causa del mancato buon fine del pagamento.

Il passaggio decisivo è di ordine processuale. Le censure muovono da una ricostruzione dei fatti diversa da quella della sentenza impugnata e si pongono quindi fuori dalla previsione dell’art. 360, comma 1, n. 3), cod. proc. civ., richiamando Cass. Sez. Un. n. 5442 del 2021. Il discrimine tra violazione di legge in senso proprio e erronea applicazione per carente o contraddittoria ricostruzione della fattispecie concreta è segnato dal fatto che solo la seconda è mediata dalla contestata valutazione delle risultanze di causa.

Il ricorso è dunque inammissibile. Le spese di legittimità seguono la soccombenza. La Corte dà atto, ai sensi dell’art. 13, comma 1-quater, del d.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte della ricorrente, dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.