Canone di rivendita tabacchi in stazione liberamente determinabile (Cass. civ. Sez. III n. 25082 del 12.09.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione di locali facenti parte di complessi immobiliari costituenti le grandi stazioni ferroviarie, adibiti allo svolgimento sia dell’attività di tabaccheria per la vendita di generi di monopolio, sia dell’attività di vendita di altri generi, l’ammontare del canone locativo è liberamente determinabile tra le parti e non deve commisurarsi alla percentuale dovuta ex art. 11, comma 2, legge n. 25/1986 al soggetto gestore della rete delle grandi stazioni. Tale percentuale rappresenta soltanto una quota necessariamente dovuta quale parte del canone liberamente determinato. La norma, riferendosi al reddito ricavato dalla vendita dei tabacchi, non estende il limite del 15% ai corrispettivi per la vendita di generi extra privativa.

Il Fatto

La vicenda nasce da due procedimenti poi riuniti davanti al Tribunale di Genova. La conduttrice di un’unità immobiliare ad uso commerciale, sita in una grande stazione ferroviaria e destinata a rivendita di tabacchi, proponeva ricorso per l’accertamento della nullità di alcune clausole contrattuali. La società locatrice intimava sfratto per morosità e il giudizio proseguiva nelle forme del rito locatizio, con domanda riconvenzionale della conduttrice.

Il Tribunale dichiarava la risoluzione del contratto per grave inadempimento della conduttrice, ordinava il rilascio e il pagamento dei canoni, dichiarando la nullità della sola clausola sull’adeguamento ISTAT automatico. La Corte d’appello di Genova respingeva l’appello principale e, in parziale accoglimento di quello incidentale, condannava la conduttrice al pagamento del corrispettivo convenuto fino all’effettivo rilascio. Proponeva allora ricorso per cassazione la conduttrice, affidandosi a due motivi.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo contesta la mancata qualificazione come norma imperativa dell’art. 11, comma 2, legge n. 25/1986, che fissa per le rivendite speciali di tabacchi il canone massimo nella misura del 15% del reddito annuo. Secondo la ricorrente la Corte genovese avrebbe erroneamente richiamato l’art. 26 della legge n. 1293/1957, disposizione inconferente perché relativa al sovracanone concessorio, e avrebbe trascurato l’evoluzione normativa seguita alla privatizzazione degli immobili ferroviari.

Il motivo è rigettato. La Corte distingue il canone dovuto ex lege per la tipologia di merce commercializzata, cioè i generi di monopolio, dal diverso canone di locazione oggetto del contratto, liberamente determinato tra rivenditore e locatore. La normativa del 1986, come quella del 1957, definisce un aggio per i rivenditori di tabacchi e non contiene alcun riferimento alla vendita di prodotti di generi diversi, pacificamente esclusi.

Il Collegio valorizza il dato letterale della norma. L’art. 11, comma 2, determina la misura massima del canone annuo dovuto all’ente ferroviario, e oggi al gestore subentrato, e si riferisce al corrispettivo per l’esercizio della rivendita di generi di monopolio, non al canone per il godimento dei locali in cui quell’attività si svolge. Se il legislatore avesse voluto riferirsi al reddito derivante dalla vendita dei tabacchi e degli altri prodotti, avrebbe menzionato genericamente il reddito della rivendita, senza ulteriore distinguo.

La Corte condivide anche l’argomento della Corte territoriale sulla ratio della previsione. Il canone massimo per le rivendite di generi di monopolio è funzionale a garantire la presenza di esercizi che producono introiti per l’erario. Estendere il limite più favorevole anche ai casi di vendita congiunta di generi extra privativa lederebbe la libera concorrenza rispetto agli esercizi commerciali con analoghe caratteristiche, ma abilitati alla sola vendita di prodotti extra privativa.

Il secondo motivo, che censura il rigetto della domanda di risarcimento delle spese di adeguamento dell’immobile e l’omessa considerazione dell’abuso di dipendenza economica, è parimenti infondato. Le parti avevano convenuto, in deroga all’art. 1576 cod. civ., che i lavori di impiantistica e completamento fossero eseguiti dalla conduttrice, differendo la decorrenza economica del rapporto alla data di apertura al pubblico dell’attività. Tale sequenza esclude lo squilibrio contrattuale prospettato e l’inidoneità dell’immobile al momento dell’inizio della locazione. Quanto all’abuso di dipendenza economica, la generica allegazione di una condizione di debolezza non integra una domanda, ed è inidonea a contestare la valutazione di novità della domanda stessa. Il ricorso è rigettato e le spese di lite sono interamente compensate.