Giudicato sulla restituzione dell’immobile locato e mora del conduttore (Cass. civ. Sez. III n. 15671 del 05.06.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il giudicato formatosi sulla sentenza che ha dichiarato legittimo il rifiuto del locatore di ricevere la riconsegna dell’immobile, subordinandone la permanenza al mancato pagamento della sola somma necessaria per le riparazioni, preclude ogni ulteriore accertamento sulla necessità di un’offerta di rilascio e sull’idoneità della stessa a escludere la mora debendi. Una volta versata quella somma, il rifiuto diviene illegittimo e l’obbligo del conduttore di corrispondere i canoni ex art. 1591 cod. civ. cessa al termine dei quaranta giorni successivi. Il giudicato esterno è rilevabile d’ufficio qualora emerga dagli atti prodotti nel giudizio di merito. L’erronea interpretazione del giudicato integra violazione dell’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ.

Il Fatto

I locatori di un immobile ad uso uffici convennero in giudizio la Provincia conduttrice per ottenere il risarcimento dei danni da ritardata restituzione, pari ai canoni maturati da febbraio 2015 fino al rilascio, avvenuto nell’aprile 2018. Il Tribunale rigettò la domanda, ritenendo che la comunicazione con cui l’ente aveva invitato i locatori alla ripresa delle chiavi valesse come offerta non formale ex art. 1220 cod. civ., idonea a escludere la mora.

La Corte d’appello riformò la decisione e accolse integralmente la domanda, condannando la Provincia al pagamento dei canoni per l’intero periodo. Secondo i giudici di merito l’offerta era indeterminata quanto a luogo e modalità e, comunque, era intervenuta prima dell’integrale ristoro del danno. La Provincia ha proposto ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte esamina congiuntamente i primi due motivi, incentrati sulla violazione degli artt. 1220, 1590 e 1591 cod. civ. Il fulcro della decisione è il giudicato esterno formatosi su una precedente sentenza del Tribunale, con cui era stata dichiarata la legittimità del rifiuto dei locatori a ricevere la riconsegna, per non avere la Provincia provveduto al ripristino dei locali.

La sentenza impugnata poggia su due autonome rationes decidendi: da un lato l’inidoneità dell’invito del 2015 a costituire offerta di rilascio; dall’altro l’impossibilità di escludere la mora per il mancato integrale ristoro del danno. Entrambe sono viziate da una erronea interpretazione del giudicato, dedotta quanto meno nel secondo motivo e comunque rilevabile d’ufficio.

Il giudicato aveva condizionato la permanenza della legittimità del rifiuto al solo pagamento della somma di € 49.558,43, senza alcuna riserva su ulteriori giustificazioni. Letta a contrario, quella statuizione significa che, una volta versata tale somma, il rifiuto sarebbe divenuto illegittimo e non si sarebbe più richiesta una nuova offerta di rilascio.

Quanto alla seconda ratio, la Corte rileva che il giudicato non subordinava il venir meno della mora al pagamento degli accessori, ma solo alla corresponsione della somma capitale. Poiché il pagamento era avvenuto il 24 dicembre 2014, a quella data la condizione doveva ritenersi avverata, con cessazione dell’obbligo dei canoni al termine dei quaranta giorni successivi.

Ne deriva che nessun inadempimento poteva più imputarsi alla Provincia. In accoglimento del primo e del secondo motivo, assorbiti i rimanenti, la sentenza è cassata e, non essendo necessari ulteriori accertamenti, la causa è decisa nel merito ai sensi dell’art. 384, secondo comma, cod. proc. civ., con rigetto della domanda e condanna dei controricorrenti alle spese.