Motivazione apparente sulla legittimazione del locatore subentrato (Cass. civ. Sez. III n. 8339 del 27.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
La motivazione della sentenza che, nel rito locatizio, affermi la legittimazione attiva del locatore subentrato senza spiegare come e perché la comunicazione all’Agenzia delle Entrate abbia potuto determinare il subentro nella posizione di locatore è motivazione apparente, e dunque viziata ai sensi dell’art. 132, co. 2 n. 4, c.p.c. Fuori dal caso in cui il locatore proprietario alieni il bene, il subentro di un diverso soggetto nella posizione di locatore può avvenire per effetto di una cessione del contratto, che deve essere accettata dall’altra parte, in questo caso la conduttrice. La sentenza è altresì illogica quando affermi, senza alcun ragionamento giuridico, la co-legittimazione di entrambi i soggetti originari attori.

Il Fatto

La vicenda trae origine da un contratto di locazione ad uso abitativo stipulato nel 2010 da una conduttrice con la titolare del diritto reale sull’immobile, per la durata di quattro anni più quattro. Circa due anni dopo, la parte locatrice rettificava l’intestazione del contratto sostituendo al proprio nominativo quello di un secondo soggetto, qualificatosi unico proprietario, con scrittura privata registrata presso l’Agenzia delle Entrate e comunicata alla conduttrice.

Alla prima scadenza quadriennale il nuovo soggetto intimava disdetta del contratto, dichiarando di dover destinare l’immobile ad abitazione di un familiare. Sorta contestazione sul diniego di rinnovo, entrambi i locatori agivano nei confronti della conduttrice con ricorso ex art. 447-bis c.p.c., chiedendo l’accertamento del legittimo esercizio del diniego e il rilascio, o in subordine la risoluzione per inadempimento. Il Tribunale dichiarava risolto il contratto; la Corte d’Appello rigettava il gravame della conduttrice. Quest’ultima propone ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La controricorrente eccepiva la tardività del ricorso, sostenendo che il termine per impugnare sarebbe decorso dalla sola lettura del dispositivo in udienza. La Corte rigetta l’eccezione, richiamando il principio per cui il potere di impugnazione non sorge dalla lettura del dispositivo, ma postula che la sentenza sia completa nei suoi elementi strutturali e depositata in cancelleria. Il principio, afferma la Corte, riguarda anche le controversie di rito locatizio, soggette al rito del lavoro.

Nel merito, il primo motivo di ricorso denunciava motivazione apparente in relazione al dedotto difetto di legittimazione attiva dei ricorrenti. La ricorrente lamentava che la sentenza d’appello avesse esordito indicando il tema nella violazione della disciplina della gestione d’affari, senza poi chiarire se i diritti riconosciuti in capo ai locatori fossero fondati sulla qualità di parti contraenti o su quella di usufruttuari.

La Corte ritiene il motivo fondato. La motivazione impugnata — secondo cui, essendo stata la disdetta intimata dal nuovo soggetto e l’azione promossa da entrambi, non poteva dubitarsi della loro legittimazione — è del tutto apparente. Essa non spiega l’infondatezza del motivo di appello e, soprattutto, non chiarisce come la mera comunicazione all’Agenzia delle Entrate abbia potuto determinare il subentro nella posizione di locatore.

Il passaggio centrale è di ordine sostanziale: per stipulare una locazione non è necessario essere proprietari del bene; pertanto, fuori dal caso di alienazione del bene da parte del locatore proprietario, il subentro di un diverso soggetto nella posizione di locatore richiede una cessione del contratto, che dev’essere accettata dall’altra parte, cioè dalla conduttrice. La sentenza omette ogni ragionamento giuridico al riguardo, configurando una motivazione talmente illogica da ridondare in motivazione inesistente, anche con riferimento alla pretesa co-legittimazione di entrambi i soggetti.

L’accoglimento del primo motivo assorbe gli altri. La Corte cassa la sentenza impugnata e rinvia ad altra sezione della Corte d’Appello di Venezia, in diversa composizione, anche per la liquidazione delle spese.