Preliminare su bene in comunione: valido il consenso di un solo comproprietario (Cass. civ. Sez. II n. 21756 del 01.08.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il contratto preliminare di compravendita di un bene in comunione, sottoscritto da uno solo dei comproprietari e avente ad oggetto l’intero immobile considerato dalle parti come un unicum inscindibile, è valido, in applicazione degli artt. 1478 e 1480 cod. civ. in tema di vendita di cosa parzialmente altrui. Esso è però inopponibile al comproprietario che non vi ha preso parte, poiché ciascun partecipante alla comunione può disporre liberamente della propria quota ideale indivisa. Il promittente venditore resta obbligato, oltre che alla stipula del definitivo per la quota di sua spettanza, a procurare il trasferimento al promissario acquirente anche delle quote dei contitolari, e il preliminare è assoggettato all’ordinario regime risolutorio per l’inadempimento di tale obbligazione.

Il Fatto

Una società di costruzioni conveniva in giudizio, davanti al Tribunale di Cagliari, la promittente venditrice di un terreno edificabile, chiedendo la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento, la restituzione degli acconti e il risarcimento dei danni. Il preliminare, risalente al 2007, era stato sottoscritto dalla sola promittente, benché il terreno fosse in comproprietà con i suoi figli, espressamente indicati tra i venditori nell’atto ma non firmatari.

La convenuta resisteva e proponeva domanda riconvenzionale di risoluzione per inadempimento della promissaria acquirente. Il Tribunale, qualificato il contratto come promessa di vendita di cosa parzialmente altrui, accoglieva la domanda attorea e rigettava quella riconvenzionale, condannando la promittente anche al risarcimento del danno. La Corte d’Appello di Cagliari rigettava il gravame della promittente, ribadendo la validità del preliminare e la sua mera inopponibilità ai comproprietari estranei. La promittente ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi.

La Motivazione della Corte

I primi due motivi, esaminati congiuntamente, censuravano la sentenza per aver riconosciuto valido ed efficace un preliminare sottoscritto da uno solo dei comproprietari. La ricorrente invocava il principio delle Sezioni Unite n. 7481 del 1993 e di Cass. n. 14346/2000, secondo cui il bene in comunione costituirebbe un unicum inscindibile e i comproprietari un’unica parte complessa, con la conseguenza che la mancanza della volontà di uno di essi impedirebbe la formazione del contratto.

La Corte ha ritenuto entrambi i motivi infondati. Il Collegio ha richiamato il principio, consolidato nella giurisprudenza di legittimità, per cui la vendita di un bene in comunione stipulata da uno solo dei comproprietari è comunque valida, risultando soltanto inopponibile al comproprietario rimasto estraneo all’atto. Il fondamento è duplice: da un lato, il regime della comunione e la libera disponibilità della quota ideale indivisa da parte di ogni partecipante, come affermato da Sez. 1 n. 2815 del 1990; dall’altro, la configurazione normativa della vendita di cosa altrui o parzialmente altrui, che rende ammissibile anche il preliminare con analogo oggetto.

Il principio opera in ogni ipotesi di contitolarità del bene compravenduto e priva di consistenza l’argomento della ricorrente sulla pretesa inconferenza dei precedenti richiamati dalla Corte territoriale, ossia Cass. Sez. 2 n. 4965 del 2004 e Cass. Sez. 2 n. 3677 del 1996, nonché la successiva Cass. Sez. 2 n. 2701 del 2019. Nella specie i giudici di merito avevano accertato una promessa di vendita di cosa parzialmente altrui e desunto la piena consapevolezza della promittente dall’avere essa stessa contestato l’inadempimento della promissaria e proposto domanda riconvenzionale di risoluzione.

La Corte ha quindi confermato che il preliminare di cosa parzialmente altrui è valido, ma insuscettibile di esecuzione in forma specifica ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., e obbliga il promittente a stipulare il definitivo per la propria quota e a procurare il trasferimento delle quote residue, rimanendo soggetto all’ordinario regime risolutorio in caso di inadempimento.

Il terzo motivo, relativo alla pretesa assenza dei presupposti per la risoluzione ex art. 1480 cod. civ., è stato parimenti rigettato. La domanda attorea riguardava infatti la violazione dell’obbligo di trasferire la propria quota e di procurare il trasferimento delle restanti, e non la vendita di cosa parzialmente altrui di fatto già intercorsa. Il ricorso è stato rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e agli accessori di legge.