Purga delle ipoteche esclusa per la vendita negoziale in concordato (Cass. civ. Sez. I n. 3776 del 14.02.2025)

Principi di diritto (Massima)
Il potere di purgazione delle garanzie previsto dall’art. 108, comma 2, l. fall. spetta al giudice delegato esclusivamente nell’ambito della liquidazione concorsuale dell’attivo, secondo le alternative dell’art. 107 l. fall., e non è esercitabile quando il trasferimento immobiliare avvenga mediante atto negoziale di vendita, ancorché autorizzato nel contesto del concordato preventivo. In tale ipotesi la cancellazione dell’ipoteca richiede l’acquisizione della volontà abdicativa del creditore ipotecario, necessaria alla cancellazione del gravame, previa integrale soddisfazione delle sue ragioni creditorie. Il provvedimento del tribunale che rigetta il reclamo avverso il decreto del giudice delegato di cancellazione delle ipoteche è ricorribile per cassazione ex art. 111, comma 7, Cost., incidendo in via definitiva sui diritti reali di garanzia e non essendo altrimenti impugnabile.

Il Fatto

Una promissaria acquirente aveva stipulato con una società, allora in bonis, un contratto preliminare di compravendita immobiliare, trascritto, versando quasi l’intero prezzo. La società promittente si era impegnata a cancellare l’ipoteca volontaria iscritta a garanzia di un mutuo concesso da una banca. Sopravvenuta la domanda di concordato preventivo, con piano che prevedeva il pagamento integrale dei creditori privilegiati e l’adempimento del preliminare, il concordato veniva omologato. La promissaria ottenne sentenza ex art. 2932 cod. civ. di esecuzione in forma specifica.

Il giudice delegato autorizzava la stipula del contratto definitivo con cancellazione dei gravami, poi disponeva la cancellazione dell’ipoteca della banca. Quest’ultima propose reclamo; il Tribunale di Pistoia rigettò l’impugnazione del decreto di cancellazione e dichiarò inammissibile il reclamo contro l’autorizzazione alla vendita. La banca ricorse per cassazione ai sensi dell’art. 111 Cost.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta anzitutto il profilo di ammissibilità e lo risolve positivamente. Il provvedimento che rigetta il reclamo avverso il decreto del giudice delegato di cancellazione delle ipoteche è ricorribile per cassazione ex art. 111, comma 7, Cost., perché incide su diritti reali di garanzia che altrimenti resterebbero sacrificati in via definitiva. L’atto purgativo non è dovuto tout court, ma consegue al provvedimento che giustifica il trasferimento solo se ricorrono le condizioni dell’art. 108, comma 2, l. fall.

Nel merito, la Corte richiama l’arresto delle Sezioni Unite n. 7337 del 19.03.2024, secondo cui il potere purgativo opera in stretta consonanza con l’espletamento della liquidazione concorsuale, secondo le alternative dell’art. 107 l. fall., perché in essa il curatore esercita la funzione nell’interesse esclusivo del ceto creditorio. È invece escluso che la norma si applichi quando il trasferimento avvenga tramite atto negoziale di vendita, ancorché autorizzato dal giudice delegato.

Nella fattispecie il trasferimento era avvenuto mediante un atto negoziale di vendita, compulsato alla procedura con domanda ex art. 2932 cod. civ. Il bene non era stato acquisito al patrimonio del debitore in vista della sua monetizzazione. Il trasferimento non si era realizzato attraverso una procedura liquidatoria coatta di natura esecutiva, ma tramite un atto privatistico autorizzato dal giudice delegato.

Ne consegue che non spettava al giudice delegato il compito, previsto dall’art. 182, quinto comma, l. fall., di disporre la cancellazione dell’ipoteca. Trattandosi di vendita negoziale, occorreva acquisire la volontà abdicativa del creditore ipotecario, in modo coevo alla stipula del contratto definitivo e previa soddisfazione delle sue ragioni creditorie gravanti sull’immobile.

La Corte aggiunge che l’improprio utilizzo dello strumento purgativo ha illegittimamente caducato una garanzia ipotecaria, senza integrale soddisfazione del creditore che aveva iscritto la garanzia prima dell’apertura del concordato. Non valgono come forme equivalenti di tutela né la risoluzione del concordato per inadempimento né l’opposizione all’omologazione ex art. 180 l. fall.: rimedi insufficienti a garantire la tutela integrale del credito. La Corte accoglie il quarto, quinto, sesto e settimo motivo, rigetta il secondo e il terzo, dichiara assorbito il primo, cassa il decreto impugnato e rinvia al Tribunale di Pistoia, in diversa composizione, anche sulle spese.