Opponibilità delle servitù reciproche da regolamento condominiale e onere di trascrizione (Cass. civ. Sez. II n. 15341 del 09.06.2025)

Principi di diritto (Massima)
Le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio, volte a vietare lo svolgimento di determinate attività all’interno delle unità immobiliari esclusive, costituiscono servitù reciproche e devono essere approvate o modificate con volontà contrattuale, con il consenso di tutti i condomini che ne traggono vantaggio e ne sopportano il peso. La loro opponibilità ai terzi acquirenti è subordinata all’adempimento dell’onere di trascrizione del relativo peso. Non basta il generico rinvio al regolamento: occorre l’indicazione, in nota distinta da quella dell’atto di acquisto o comunque nella nota di trascrizione della vendita, delle specifiche clausole limitative configuranti le servitù reciproche, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c. Il richiamo contenuto nell’atto di acquisto è idoneo solo se attuato mediante relatio perfecta, con riproduzione della specifica clausola. Il deposito del regolamento non svolge alcuna funzione di opponibilità dei diritti reali.

Il Fatto

Una società proprietaria di un’unità immobiliare sita al terzo piano di un edificio milanese l’aveva concessa in locazione a una scuola di musica. La proprietaria di altra unità attigua ha agito in giudizio per far cessare l’attività, vietata dall’art. 4 del Regolamento condominiale, che destina i locali dal secondo piano all’ultimo ad uso esclusivo di abitazione ed esclude espressamente le scuole di musica.

Il Tribunale di Milano, con sentenza n. 6226/2017, ha accolto la domanda, ordinando alla società di non utilizzare né consentire l’utilizzo dell’immobile come scuola di musica. La Corte d’appello di Milano, con sentenza n. 411/2019, ha rigettato il gravame, reputando la clausola opponibile alla condomina alla luce del richiamo al regolamento contenuto negli atti di acquisto del 1938 e del 1965 e della trascrizione risalente al 1937. La società ha proposto ricorso per cassazione articolato in cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte richiama l’orientamento consolidato secondo cui le limitazioni alla destinazione delle proprietà esclusive, contenute nel regolamento condominiale, costituiscono servitù reciproche e la loro opponibilità ai terzi acquirenti va regolata secondo le norme proprie delle servitù, avendo riguardo alla trascrizione del relativo peso (Cass. n. 6769 del 2018; n. 3852 del 2020; n. 24526 del 2022).

Quanto alle modalità della formalità, la Corte distingue a seconda dell’epoca. Sotto la vigenza dell’art. 17, comma 3, della legge n. 52 del 1985, occorre l’indicazione delle specifiche clausole in apposita nota distinta da quella dell’atto di acquisto. In regime anteriore, la trascrizione può avvenire anche nell’unica nota della vendita, purché vi siano indicate le specifiche clausole limitative, ai sensi degli artt. 2659, comma 1, n. 2, e 2665 c.c., non essendo sufficiente il generico rinvio al regolamento (Cass. n. 17493 del 2014; n. 21024 del 2016). Se la trascrizione è compiuta sotto il codice civile del 1865, basta che la nota renda individuabili la natura della servitù reciproca e i fondi cui inerisce, valutando se il contenuto sostanziale induca in assoluta incertezza su persone, bene o rapporto (Cass. n. 587 del 1971).

La Corte d’appello ha ritenuto opponibile la servitù, valorizzando il richiamo al regolamento presente nell’atto del 1938 e la dichiarazione, contenuta nell’atto del 1965, di essere a conoscenza dei vincoli locatizi esistenti. Tale statuizione è errata in diritto. Per dire adempiuto l’onere ai fini dell’opponibilità, i giudici del merito avrebbero dovuto verificare se nella nota di trascrizione emergesse il mutamento giuridico che l’atto doveva produrre sul bene, cioè la clausola incidente in senso limitativo sulla proprietà esclusiva alienata, fondo servente.

Non sono dirimenti la trascrizione e il deposito del regolamento del 1937: il regolamento formato dall’iniziale unico proprietario non può contenere servitù prima della nascita del condominio, per il principio nemini res sua servit, e il deposito non svolge alcuna funzione di opponibilità dei diritti reali. Anche la dichiarazione del 1965 è inidonea: non individua, determina e delimita il bene oggetto del trasferimento sì da configurare una vendita del fondo meno il peso gravante. La giurisprudenza che dà rilievo al richiamo del regolamento postula una relatio perfecta, con riproduzione della specifica clausola nell’atto di acquisto, non bastando il mero rinvio.

La Corte accoglie il primo e il quarto motivo, dichiara assorbiti i restanti, cassa la sentenza nei limiti delle censure accolte e rinvia alla Corte d’appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.