Servitù convenzionale estinta per condizione risolutiva avverata: inefficacia delle clausole di stile (Cass. civ. Sez. 2 n. 13852 del 12.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di servitù convenzionali, l’indagine sull’opponibilità del diritto ai terzi successivi acquirenti va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che ne integra il titolo, ai sensi dell’ultimo comma dell’art. 2659 c.c.; l’opponibilità può essere ritenuta solo quando dalla nota sia desumibile l’indicazione dei fondi, la volontà di costituire la servitù e la portata del diritto, ivi inclusa l’eventuale sottoposizione a termine o condizione. Le clausole cosiddette di stile, che facciano generico riferimento a servitù attive e passive, sono inefficaci ai fini del trasferimento del diritto reale. L’avveramento della condizione risolutiva espressa determina l’estinzione della servitù, senza che rilevi la menzione del diritto in un successivo atto stipulato tra parti diverse né la dichiarazione del proprietario del fondo dominante.

Il Fatto

La società ricorrente, acquirente di una porzione immobiliare, aveva convenuto in giudizio la proprietaria del fondo confinante, rivendicando l’inesistenza di una servitù di passaggio. Nell’atto di acquisto era stata costituita la servitù a favore del fondo rimasto al venditore, con condizione risolutiva espressa subordinata al trasferimento di quest’ultimo a un determinato soggetto o a persona da lui nominata entro una certa data. Il fondo dominante era stato poi acquistato da altro soggetto dopo la scadenza del termine e successivamente rivenduto alla controricorrente con clausola generica di trasferimento delle servitù attive e passive.

Il Tribunale aveva accolto la domanda di negatoria servitutis, ma la Corte di Appello, riformando la sentenza, aveva rigettato la domanda ritenendo la condizione non avverata. La società proponeva ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha accolto congiuntamente il primo, il terzo e il quarto motivo, ritenendo erronea l’interpretazione fornita dal giudice di merito. Ha evidenziato che la condizione risolutiva doveva considerarsi avverata per il mancato rispetto del termine, essendo pacifico che il fondo era stato acquistato successivamente da soggetto diverso. La menzione dell’esistenza della servitù in un successivo rogito stipulato tra parti diverse non poteva essere considerata sufficiente a far persistere il diritto, in presenza di un dimostrato avveramento della condizione.

La Corte ha precisato che l’interpretazione del giudice di merito era viziata perché aveva valorizzato la circostanza che la parte venditrice fosse la medesima nei due atti, trascurando che la persistenza della servitù non può essere desunta da una dichiarazione del proprietario del fondo dominante. Ha inoltre affermato il principio per cui l’opponibilità della servitù ai terzi acquirenti va verificata con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione, richiamando i precedenti di Cass. n. 3590/1993, Cass. n. 8448/1998 e Cass. n. 18892/2009.

Con riferimento al quarto motivo, la Corte ha dato continuità al principio per cui il titolo costitutivo di una servitù deve contenere tutti gli elementi atti a individuare il contenuto oggettivo del peso, restando inefficaci le clausole di stile che facciano generico riferimento a servitù attive e passive, richiamando Cass. Sez. 2, n. 18349 del 2012 e i precedenti conformi.

Quanto al terzo motivo, la Corte ha ritenuto fondata la censura di omessa pronuncia ex art. 112 c.p.c., poiché il giudice di merito non aveva esaminato la domanda subordinata relativa alla costituzione di una servitù per destinazione del padre di famiglia, né la correlata eccezione di rinuncia sollevata dalla società. Il secondo motivo è stato dichiarato assorbito. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte di Appello di Milano in differente composizione.