Sanzione edilizia commisurata al valore concreto delle singole unità immobiliari (TAR Toscana n. 402 del 25.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
In sede di rideterminazione della sanzione pecuniaria per abuso edilizio ai sensi dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001, il Comune non può limitarsi a stimare l’incremento di valore della maggiore superficie in base al valore astratto al metro quadrato. Deve invece verificare in concreto quale aumento di valore sia derivato dall’abuso a ciascuna unità immobiliare che compone l’edificio, tenendo conto della quantità e della qualità delle modifiche rispetto allo stato legittimo. Il valore complessivo dell’edificio è dato dalla sommatoria del valore di mercato delle singole unità. La sanzione che si fondi su una stima astratta dei metri quadrati aggiuntivi si discosta dalle vincolanti indicazioni del giudice d’appello ed è illegittima. È inammissibile la censura che, in contrasto con il giudicato formatosi, invochi i parametri della legge n. 392/1978 nel calcolo del valore venale.

Il Fatto

La società ricorrente ha realizzato su un immobile di proprietà un abuso edilizio consistente nell’incremento della superficie coperta del fabbricato, con aumento della superficie utile lorda complessiva e di quella non residenziale. L’abuso è stato in parte ammesso a sanatoria e in parte fiscalizzato; per la parte residua il Comune ha applicato la sanzione pecuniaria sostitutiva pari al doppio dell’aumento del valore venale, quantificata in una somma superiore a duecentomila euro.

Con una precedente pronuncia il Consiglio di Stato aveva annullato la prima sanzione, ritenendo che l’incremento di valore non andasse valutato con riferimento al valore in sé della maggiore superficie, ma al maggiore valore che l’intero immobile, composto da singoli appartamenti, ne aveva tratto. A seguito di quella decisione il Comune ha nuovamente determinato l’importo della sanzione; la società ha impugnato il nuovo provvedimento, chiedendone l’annullamento.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge anzitutto la tesi secondo cui, essendo la maggiore superficie distribuita sull’intero edificio senza dar luogo a nuove unità immobiliari, la sanzione andrebbe contenuta nel minimo edittale di mille euro. La maggior superficie ha interessato in varia misura i singoli appartamenti e le loro maggiori dimensioni assumono un rilievo economico che si riflette sul valore dell’intera costruzione. L’istruttoria comunale ha documentato tale incidenza.

È invece inammissibile la censura con cui la ricorrente sostiene che il Comune non si sarebbe attenuto ai criteri dell’art. 33 d.P.R. n. 380/2001, che rinvierebbero ai parametri della legge n. 392/1978. La censura contrasta con il giudicato formatosi sulla precedente pronuncia d’appello, che ha ritenuto corretto il riferimento ai criteri di calcolo dettati dall’art. 134 della legge regionale Toscana n. 1/2005, i quali non vincolano i comuni ai parametri dell’equo canone.

Nel merito delle modalità di riesercizio del potere l’impugnazione è parzialmente fondata. Il giudice d’appello non ha negato che l’edificio sia costituito dall’insieme dei singoli appartamenti, ma ha censurato la determinazione dell’aumento di valore operata in astratto sul valore al metro quadrato della maggiore superficie, senza verificare come tale incremento si sia riflesso sul valore delle singole unità.

La corretta applicazione di quel dictum imponeva di accertare gli effetti dell’abuso sul valore di mercato di ciascun appartamento, considerando la quantità e la qualità delle modifiche rispetto allo stato legittimo. Non è scontato, osserva il Tribunale, che un modesto incremento di superficie distribuito su tutti i vani determini un effettivo aumento di valore in una vendita a corpo, né che l’ampliamento di un vano accessorio produca lo stesso apprezzamento della creazione di un nuovo vano o dell’ampliamento di una cucina.

Il Comune è partito da una corretta analisi della distribuzione della maggiore superficie, ma ha poi operato una stima basata sul valore astratto dei metri quadrati aggiuntivi, discostandosi dalle vincolanti indicazioni del giudice d’appello. Il ricorso è pertanto accolto e il provvedimento annullato, con assorbimento del motivo gradata e con compensazione delle spese.