SCIA commerciale, disponibilità dei locali e conflitto tra titoli di godimento (TAR Campania n. 3402 del 28.04.2025)

Principi di diritto (Massima)
La disponibilità del locale richiesta per l’avvio di un’attività commerciale oggetto di SCIA non si esaurisce nella sola detenzione materiale, ma postula la verifica della disponibilità giuridica in capo al segnalante. Il Comune deve accertare il titolo e compiere le necessarie indagini istruttorie, ma non può sostituirsi al giudice ordinario nella risoluzione di controversie civilistiche sul diritto al godimento. Ove su uno stesso immobile insistano più contratti di locazione successivi, il conflitto tra diritti personali di godimento si risolve ai sensi dell’art. 1380 c.c., attribuendo preferenza al contraente che per primo ha conseguito il godimento, salvo che quest’ultimo non abbia contestato in sede civilistica la successiva detenzione qualificata del secondo conduttore. In presenza di una situazione civilistica non contestata, la disponibilità giuridica del bene deve ritenersi sussistente in capo al titolare del contratto posteriore.

Il Fatto

La società ricorrente presenta al SUAP del Comune di Acerra, il 15 novembre 2023, una SCIA per l’apertura di un esercizio di vicinato di commercio di oggetti preziosi in un locale detenuto in forza di un contratto di locazione commerciale del 19 novembre 2019, stipulato con la società proprietaria dell’immobile.

Il Comune, con provvedimento dell’8 gennaio 2024, dichiara irricevibile la segnalazione, ravvisando la mancanza della piena disponibilità del locale. Il diniego si fonda sulle segnalazioni di un privato, ex coniuge della legale rappresentante della ricorrente e liquidatore di altra società, che assumeva la persistente validità di un precedente contratto di locazione del 23 novembre 2010, tacitamente rinnovato. La ricorrente impugna il provvedimento davanti al TAR, con ricorso integrato da motivi aggiunti, deducendo l’illegittimità del diniego e lo sviamento di potere consistito nell’accertamento di una questione civilistica.

La Motivazione della Corte

Il Collegio, all’esito del più approfondito vaglio di merito e alla luce dell’ordinanza cautelare con cui il Consiglio di Stato aveva sospeso l’esecutività del diniego, rivede l’orientamento espresso in fase cautelare e ritiene fondate le doglianze della ricorrente.

Il Tribunale ricostruisce il quadro giurisprudenziale sulla nozione di disponibilità. Un primo indirizzo la intende come detenzione materiale dell’immobile, indipendentemente dal titolo reale o obbligatorio. Un secondo e più rigoroso orientamento, fatto proprio dalla stessa Sezione, esige invece la disponibilità giuridica e la regolarità urbanistico-edilizia dei locali per l’intera durata dell’attività.

Calando tale principio nella fattispecie, il Collegio rileva che la disponibilità materiale non è controversa: nessuna azione possessoria o petitoria è stata proposta dalla controinteressata, e dopo la sospensiva cautelare l’attività è stata riaperta e viene regolarmente esercitata.

Quanto alla disponibilità giuridica, sullo stesso immobile insistono due contratti: quello del 2010, in favore della controinteressata, e quello del 2019, in favore della ricorrente. Il conflitto tra diritti personali di godimento è risolto mediante l’art. 1380 c.c.: il godimento spetta a chi per primo lo ha conseguito, ma nella specie la prima conduttrice non ha contestato la successiva perdita del godimento, né la detenzione qualificata della ricorrente, prestando sostanzialmente acquiescenza.

Il Tribunale estende alla materia edilizia e commerciale il criterio secondo cui il Comune deve accertare il titolo del richiedente e verificare la fondatezza delle contestazioni, senza però sostituirsi all’autorità giudiziaria ordinaria, arrestandosi solo se il richiedente non offra elementi prima facie attendibili. Osserva inoltre come la messa in liquidazione della controinteressata confligga con la tesi della sua disponibilità dei locali. Assorbiti gli ulteriori motivi, il ricorso è accolto con annullamento del diniego e spese compensate.