Soppalco in condono tra ristrutturazione e nuova costruzione: oblazione e interessi (Cons. Stato n. 8580 del 04.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La realizzazione di un soppalco abusivo integra un intervento di ristrutturazione edilizia, e non di nuova costruzione, quando non determini un incremento del carico urbanistico, restando destinata a superficie accessoria non fruibile per la stabile permanenza di persone. Ai fini del conguaglio di oblazione e oneri concessori, l’opera va pertanto ricondotta alla tipologia n. 4 della Tabella allegata alla legge n. 47/1985, con oblazione in misura fissa e forfettaria. La maggiorazione del 10% sugli interessi prevista dall’art. 39, comma 10, legge n. 724/1994 si applica esclusivamente alle domande di sanatoria presentate ai sensi della legge n. 47/1985 e non definite per mancato pagamento dell’oblazione. Il principio di non contestazione ex art. 64, comma 2, c.p.a. e art. 115 c.p.c. non si estende alle allegazioni tecniche e ai documenti, ma resta ferma la valutazione del giudice sul quantum non contestato specificamente.

Il Fatto

La controversia riguarda la quantificazione di oblazione e oneri concessori dovuti per un condono edilizio presentato nel 1995 ai sensi della legge n. 724/1994. L’abuso consisteva nella realizzazione di un soppalco di circa 312 mq all’interno di un immobile commerciale di circa 428 mq in Roma.

Con atto del 9 dicembre 2014 il Comune aveva determinato gli importi ricondncendo l’opera alle nuove costruzioni (tipologia n. 1) e applicando la maggiorazione del 10%. La società subentrata, dopo aver ritirato il titolo in sanatoria con versamento delle somme richieste, ha impugnato i conteggi davanti al TAR Lazio, che ha accolto il ricorso. Roma Capitale ha proposto appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio respinge l’eccezione di inammissibilità per la notifica dell’appello alla società incorporata. Il rapporto di continuità identitaria tra le società partecipanti alla fusione esclude l’inesistenza della notifica e configura una nullità sanata per raggiungimento dello scopo con la costituzione in giudizio del destinatario sostanziale.

Nel merito, i primi due motivi sono infondati. Il soppalco rientra nella tipologia n. 4, che contempla espressamente le opere di ristrutturazione edilizia. La distinzione tra ristrutturazione pesante e leggera è irrilevante, perché la Tabella comprende tutte le ristrutturazioni. Per il calcolo degli oneri di urbanizzazione opera il rinvio alla delibera comunale n. 214/1996, che distingue anch’essa le ristrutturazioni dalle nuove costruzioni.

Il richiamo del Comune alla pronuncia che ha qualificato il soppalco come nuova costruzione non è conferente. In quel caso il soppalco era destinato a esercizio commerciale e fruibile; qui è adibito a deposito, mero accessorio dell’unità sottostante, senza prova di servizi igienici né di incremento del peso insediativo.

Il terzo motivo è infondato. Il tasso del 10% ex art. 39, comma 10, legge n. 724/1994 si riferisce alle sole domande ex legge n. 47/1985 non definite. Il termine di sessanta giorni dall’entrata in vigore della legge è quello assegnato al Comune dal comma 9 per definire il conguaglio, e non può valere come termine per un adempimento non ancora definito. Il richiamo al comma 9 nell’ultimo periodo riguarda le modalità di pagamento delle pratiche ex legge n. 47/1985.

Quanto al quarto motivo, il Collegio corregge il riferimento al principio di non contestazione: esso non copre allegazioni tecniche e documenti. Tuttavia, accertata la correttezza del presupposto della quantificazione, non emergono elementi per ritenerla errata. L’appello è respinto, con compensazione integrale delle spese.