Responsabilità del notaio e rischi da simulazione del preliminare (Cass. civ. Sez. III n. 8030 del 25.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il ricorso per cassazione che censuri la responsabilità professionale del notaio per non avere questi rappresentato agli acquirenti i rischi connessi a una trascrizione pregiudizievole è inammissibile quando muova dall’opposto postulato di fatto rispetto all’accertamento dei giudici di merito, secondo cui al momento del rogito non sussistevano elementi idonei a rendere il professionista avvertito della possibile caducità del preliminare “prenotativo”. In tal caso le censure, pur formalmente formulate come violazione e falsa applicazione di legge, si sostanziano in una contestazione della valutazione delle risultanze probatorie e del vizio di motivazione. L’effetto prenotativo della trascrizione del preliminare contenente riserva di nomina viene meno, ai sensi dell’art. 2645-bis, terzo comma, cod. civ., non per la sopravvenuta trascrizione di altro atto contro il promittente, ma solo se il contratto definitivo non sia trascritto nel termine pattizio o, comunque, entro il triennio dalla trascrizione del preliminare.

Il Fatto

Gli acquirenti convennero in giudizio il notaio rogante davanti al Tribunale di Reggio Emilia per ottenere il risarcimento dei danni subiti per l’evizione di immobili acquistati nel gennaio 2007. Addebitarono al professionista di non averli edotti dei pericoli derivanti dall’esistenza di iscrizioni pregiudizievoli sugli immobili, in particolare della trascrizione della domanda ex art. 2932 cod. civ. proposta da un terzo.

Il Tribunale rigettò la domanda, escludendo la responsabilità del notaio. La Corte d’appello di Bologna confermò la decisione, rilevando che al momento del rogito non risultavano trascrizioni pregiudizievoli opponibili, che l’acquisto era stato travolto dalla dichiarazione di inefficacia per simulazione del preliminare e che non emergevano motivi per cui il notaio dovesse dubitare della validità ed efficacia di quel contratto. I soccombenti ricorsero per cassazione con nove motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato inammissibili il primo motivo e quelli dal sesto al nono, esaminati congiuntamente. Nessuno di essi si confronta con il nucleo centrale della decisione impugnata, fondato su un triplice rilievo: ciò che travolse l’acquisto non fu la trascrizione della domanda ex art. 2932 cod. civ., la cui esistenza era stata resa nota alle parti; fu piuttosto la dichiarazione di inefficacia per simulazione del preliminare a far venir meno gli effetti prenotativi della relativa trascrizione; e non emersero, né furono precisati, motivi per cui il notaio dovesse dubitare della validità di quel preliminare.

I ricorrenti, invece, muovono dall’opposto postulato che il notaio fosse in condizioni di prevedere la possibile caducità del preliminare prenotativo. Prescindendo da tale premessa fattuale, meramente oppositiva rispetto al contrario accertamento in sentenza, nessuno dei motivi risulta comprensibile né in grado di individuare un’affermazione in diritto violativa delle norme evocate.

Quanto al primo motivo, la Corte esclude che dalla parte centrale della motivazione emerga un’erronea ricostruzione dell’ordine delle trascrizioni o degli effetti della simulazione rispetto ai terzi. Quanto al sesto motivo, nessuna parte della motivazione fa leva sulla limitazione di responsabilità ex art. 2236 cod. civ. all’ipotesi di dolo o colpa grave. Quanto al settimo e all’ottavo, la Corte non rinviene affermazioni che sminuiscano il rilievo della diligenza professionale o del principio di buona fede nella determinazione del contenuto dell’obbligo. Il nono motivo prospetta la violazione degli obblighi della legge notarile solo quale corollario della opposta premessa fattuale.

Il terzo motivo è inammissibile perché l’illustrazione non consente di comprendere come la Corte di merito abbia violato l’art. 2645-bis cod. civ. Richiamato il principio di Cass. n. 1797 del 2017, la Corte chiarisce che l’effetto prenotativo viene meno non per la sopravvenuta trascrizione della domanda ex art. 2932 cod. civ., ma solo se il definitivo non sia trascritto entro il termine pattizio o entro il triennio. Nessuno dei termini era scaduto: il definitivo risulta trascritto il 1° febbraio 2007, prima del triennio.

Il quarto motivo è inammissibile perché contesta una valutazione di merito, senza un reale raffronto con la motivazione. Il quinto è generico, non essendo stato indicato in dettaglio il mezzo istruttorio non reiterato, fermo restando che la rinnovazione delle prove in appello è potere discrezionale del giudice di merito, non sindacabile in sede di legittimità. Il secondo motivo resta assorbito, investendo una ratio aggiuntiva sulla mancanza di nesso causale. Il ricorso è dichiarato inammissibile, con condanna alle spese e contributo unificato.