Fideiussione immobile da costruire non dovuta dopo l’ultimazione dell’opera (Cass. civ. Sez. I n. 7411 del 20.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
La nullità relativa del contratto preliminare di vendita di immobile da costruire, per omessa consegna della polizza fideiussoria prevista dall’art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, opera soltanto finché la costruzione non sia ultimata. La ratio della garanzia è proteggere il promissario acquirente dal pericolo di insolvenza del costruttore, consentendogli il recupero delle somme anticipate quando l’opera si arenì prima del trasferimento della proprietà. Ultimata la costruzione, il promissario acquirente è in grado di perfezionare l’acquisto in forza della trascrizione del preliminare ex art. 2645-bis c.c., comma 4; la concessione della fideiussione diventa quindi inutile e la sua omissione è inidonea a determinare la nullità del negozio. Diversamente ragionando, la tutela si estenderebbe a ogni promessa di vendita di immobili già esistenti, mutandone lo scopo.

Il Fatto

Un privato aliena un fondo a una società di costruzioni con rogito del gennaio 2010. Il corrispettivo è in parte in denaro e in parte in permuta di due appartamenti che l’impresa avrebbe edificato sul suolo venduto. La vicenda si compone di un preliminare del giugno 2009 e dei contratti preliminari di vendita dei due appartamenti da costruire, stipulati con scritture private del gennaio 2010.

Dichiarato il fallimento dell’impresa, l’alienante agisce in rivendicazione del fondo davanti al Tribunale di Lecce, sostenendo la nullità del complessivo regolamento negoziale per l’omessa consegna della polizza fideiussoria prevista dall’art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005. Il giudice del merito rigetta l’opposizione: gli appartamenti erano già realizzati e il rivendicante ne aveva conseguito il possesso; comunque, la domanda di nullità era stata proposta oltre cinque anni dall’iscrizione dell’ipoteca bancaria. Ricorre per cassazione il soccombente.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente censura il decreto per aver ritenuto inapplicabile la disciplina di settore sul rilievo che l’immobile era già edificato al momento della domanda. Secondo la tesi, la verifica dell’inesistenza della realizzazione andrebbe anticipata al momento della conclusione del contratto, con permanenza degli effetti della nullità fino al definitivo trasferimento.

La Corte dichiara il motivo inammissibile ai sensi dell’art. 360-bis, n. 1, cod. proc. civ., perché la decisione impugnata è conforme alla giurisprudenza di legittimità, senza che il ricorso offra argomenti utili a un ripensamento. Richiama in particolare Cass. n. 3817 del 2023 e, in via sintetica, Cass. n. 22603 del 2021.

La garanzia fideiussoria ha funzione specifica: assicurare al promissario acquirente la restituzione delle somme versate al costruttore quando la crisi di questi comprometta il buon esito del negozio su un immobile non ultimato. Si tratta di nullità relativa, azionabile dal solo promissario. Il meccanismo presuppone che la promessa abbia a oggetto un bene in corso di realizzazione, rispetto al quale egli non può ottenere l’esecuzione in forma specifica.

Il completamento dell’opera segna il discrimine. Da quel momento la trascrizione del preliminare, nella facoltà riconosciuta dall’art. 2645-bis c.c., comma 4, consente di perfezionare l’acquisto anche in caso di sopravvenuta insolvenza del venditore, fatta salva la facoltà di scioglimento del curatore. Il promissario viene a trovarsi in posizione analoga, quantunque ex post, a chi abbia promesso di acquistare un immobile già esistente.

Estendere la garanzia oltre l’ultimazione muterebbe lo scopo della norma e la renderebbe applicabile, per identità di ratio, a ogni promessa di vendita immobiliare. Nel caso di specie, l’originaria alienazione di un suolo su cui edificare, con corrispettivo in parte in denaro e in parte in permuta dei fabbricati, non impedisce l’operare del principio: la nullità opera per gli immobili da costruire e non opera più per quelli ormai edificati. Il ricorso è respinto, con condanna del ricorrente alla rifusione delle spese e raddoppio del contributo unificato.