Trascrizione del preliminare: termine annuale non prorogabile senza effetti verso i terzi (Cass. civ. Sez. II n. 7634 del 22.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di trascrizione del contratto preliminare, i due termini previsti dall’art. 2645-bis, terzo comma, cod. civ. rispondono entrambi a interessi di carattere generale, quali l’esigenza di impedire che un preliminare «di comodo» sottragga il bene alla garanzia patrimoniale dei creditori e alla libera circolazione. Ne consegue che l’inutile decorso del termine annuale decorrente dalla data convenuta per la stipula del definitivo è rilevabile d’ufficio dal giudice. Le parti possono prorogare la data fissata per il rogito, ma l’opponibilità ai terzi dell’accordo modificativo richiede che la proroga intervenga prima della scadenza del termine annuale e sia debitamente trascritta; resta fermo, «in ogni caso», il termine triennale dalla trascrizione del preliminare, non disponibile dalle parti.

Il Fatto

Un istituto di credito agiva nei confronti dei propri debitori, promittenti venditori, e della società promissaria acquirente per far dichiarare l’inefficacia della trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare, oltre che per la declaratoria di simulazione o la revoca del rogito definitivo. Il preliminare era stato trascritto dopo l’iscrizione di ipoteca giudiziale a garanzia del credito vantato dalla banca; il definitivo era stato stipulato e trascritto oltre il termine indicato dalle parti per la stipula, ma entro il triennio dalla trascrizione del preliminare.

Il Tribunale aveva rigettato la domanda, reputando il termine annuale rilevabile solo dalle parti. La Corte d’Appello accoglieva invece il gravame, dichiarando inefficace la trascrizione del preliminare nei confronti della banca. La società acquirente ricorreva per cassazione con un unico motivo.

La Motivazione della Corte

La ricorrente sosteneva che il solo termine triennale fosse perentorio e posto a tutela di interessi pubblici, mentre quello annuale sarebbe stato dettato a protezione di interessi privati, dunque liberamente prorogabile dai paciscenti e azionabile unicamente tra le parti. Il ricorso è giudicato infondato.

La Corte richiama il precedente Sez. II n. 22454 del 22.10.2014, che, in tema di effetto prenotativo, ha riconosciuto la rilevabilità d’ufficio dell’inutile decorso del termine triennale. Rileva che quella motivazione fa riferimento, al plurale, ai «termini di cui all’art. 2645-bis cod. civ.», non escludendo l’autonoma rilevabilità anche del termine annuale.

Sul piano testuale, il terzo comma dell’art. 2645-bis cod. civ. non distingue tra i due termini: gli effetti della trascrizione cessano se il definitivo non è trascritto entro un anno dalla data convenuta e «in ogni caso» entro tre anni dalla trascrizione del preliminare. La norma si colloca nella disciplina della pubblicità immobiliare, istituto destinato a regolare l’opponibilità del contratto verso i terzi, e non gli interessi dei soli stipulanti.

Da ciò discende che l’autonomia negoziale resta libera di regolare i rapporti tra le parti, ma diviene opponibile ai terzi solo nel rispetto delle norme sulla trascrizione. I paciscenti possono posticipare il termine per il rogito; tuttavia l’accordo diviene opponibile ai terzi soltanto se la proroga interviene prima della scadenza del termine annuale e con atto trascritto, fermo il limite triennale inderogabile. La ratio dei termini è evitare che il preliminare sottragga a tempo indeterminato l’immobile alla garanzia patrimoniale e alla circolazione.

Il ricorso è pertanto rigettato, senza pronuncia sulle spese per l’assenza di attività difensiva degli intimati. La Corte dà atto dei presupposti per il versamento del contributo unificato aggiuntivo.