Azione ex art. 2932 c.c. e liquidazione coatta: necessità della trascrizione anteriore (Cass. civ. Sez. II n. 24023/2026)
Principi di diritto (Massima)
La domanda di esecuzione in forma specifica dell’obbligo di contrarre, proposta ai sensi dell’art. 2932 c.c., è inammissibile quando il promittente venditore sia stato assoggettato a liquidazione coatta amministrativa e la domanda giudiziale sia stata introdotta dopo l’apertura della procedura, senza che il contratto preliminare o la domanda stessa siano stati trascritti in data anteriore. Il principio di cristallizzazione della massa passiva, desumibile dagli artt. 42, 44, 45, 51 e 52 l. fall. (richiamati per la liquidazione coatta dagli artt. 200 e 201 l. fall.), impedisce che una pronuncia costitutiva successiva incida sull’attivo concorsuale, sottraendo il bene alla garanzia dei creditori. La trascrizione del preliminare o della domanda giudiziale costituisce l’unico strumento per rendere opponibile alla procedura la pretesa traslativa, garantendo così la certezza dei traffici e la par condicio creditorum. L’eventuale vizio dell’atto di scioglimento del commissario liquidatore deve essere fatto valere con gli strumenti di reclamo interni alla procedura, non potendo essere opposto in sede ordinaria per eludere le regole della concorsualità.
Il Fatto
I soci di una cooperativa edilizia, dopo aver prenotato un alloggio e ricevuto l’assegnazione, avevano versato gran parte del prezzo e immesso nel possesso dell’immobile. Il contratto definitivo non era stato stipulato a causa di un contenzioso con la banca mutuante, che vantava un’ipoteca sull’immobile. Sopravvenuta la liquidazione coatta amministrativa della cooperativa, il commissario liquidatore dichiarava di sciogliersi dal contratto di assegnazione. I soci proponevano quindi domanda ex art. 2932 c.c. per ottenere il trasferimento coattivo dell’immobile, nonché, in subordine, l’accertamento di un credito in prededuzione per le somme versate. Il Tribunale rigettava la domanda. La Corte d’Appello di Firenze confermava il rigetto, dichiarando inammissibile l’azione ex art. 2932 c.c. perché introdotta dopo l’apertura della procedura e in assenza di trascrizione del preliminare o della domanda in epoca anteriore.
La Motivazione della Corte
La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso, confermando la decisione della Corte territoriale. La pronuncia si fonda sul principio della cristallizzazione della massa passiva, che opera a seguito dell’apertura della procedura concorsuale. In caso di liquidazione coatta amministrativa, trovano applicazione, ai sensi degli artt. 200 e 201 l. fall., le norme del fallimento che disciplinano gli effetti della dichiarazione sui rapporti giuridici preesistenti (artt. 42, 44, 45, 51, 52 e 72 l. fall.). L’azione ex art. 2932 c.c., se esercitata dopo l’apertura della procedura e senza che sia stata trascritta una domanda o un preliminare in data anteriore, è inammissibile perché tenderebbe a modificare la consistenza dell’attivo concorsuale, sottraendo il bene alla garanzia dei creditori.
La Corte ha richiamato il principio affermato dalle Sezioni Unite (Cass., Sez. U, n. 18131/2015), secondo cui il curatore del fallimento del promittente venditore non può sciogliersi dal contratto preliminare se il promissario acquirente ha trascritto, anteriormente all’apertura della procedura, la domanda ex art. 2932 c.c., e tale domanda è poi accolta con sentenza trascritta. Nel caso di specie, tale presupposto manca: la domanda giudiziale è stata proposta soltanto nel 2020, quando la liquidazione coatta era già aperta (dal 2017), e non risulta preceduta da alcuna trascrizione idonea a produrre effetti prenotativi.
La Suprema Corte ha inoltre escluso che la buona fede dei promissari acquirenti, l’avvenuta immissione nel possesso o il pagamento pressoché integrale del prezzo possano ovviare alla mancanza della trascrizione. Tali circostanze, anche ove valorizzate sul piano del rapporto sostanziale, non consentono di neutralizzare le regole di opponibilità e concorsualità che presidiano la procedura. La disciplina della trascrizione, prevista dagli artt. 2645-bis e 2652 c.c., riflette il sistema di pubblicità immobiliare e di tutela della par condicio creditorum, e la sua osservanza è condizione necessaria per rendere opponibile alla massa la pretesa traslativa.
Quanto alla denuncia di violazione degli obblighi derivanti dalla CEDU, la Corte ha osservato che i ricorrenti disponevano di mezzi di tutela effettivi, consistenti nella possibilità di trascrivere il preliminare o la domanda giudiziale, e che l’eventuale vizio dell’atto di scioglimento del commissario liquidatore avrebbe dovuto essere fatto valere con gli strumenti di reclamo interni alla procedura, non potendo essere opposto in sede ordinaria per eludere le regole della concorsualità. La Corte ha infine ribadito che il promissario acquirente non rimane privo di tutela, potendo far valere nella procedura il credito restitutorio o risarcitorio derivante dal rapporto, secondo le regole del concorso e dell’accertamento del passivo.