Usucapione e accessione opera su suolo altrui richiede atto scritto (Cass. civ. Sez. II n. 787 del 09.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il costruttore che edifica su suolo appartenente ad altri non ne acquista la proprietà per accessione, poiché il suolo rimane del titolare e l’opera si incorpora ad esso, salvo che sussista un accordo traslativo o costitutivo di diritto reale, che deve rivestire la forma scritta ad substantiam. L’assenza di un contratto scritto non può essere supplita dalla prova testimoniale, non essendo ammessa la dimostrazione per testi di un atto che la legge richiede in forma scritta. Il coerede che abbia realizzato il manufatto può vantare, nei limiti delle spese sostenute, esclusivamente un diritto di credito verso l’eredità. La domanda di usucapione è infondata quando manchi un possesso esclusivo uti dominus, escludendosi il possesso utile in presenza di mera tolleranza dell’uso altrui, desumibile anche dal vincolo di parentela tra le parti e dal riconoscimento della comunione ereditaria.

Il Fatto

Un coerede propone domanda di divisione ereditaria del patrimonio relitto, chiedendo l’attribuzione delle quote e il pagamento dei frutti percepiti dagli altri coeredi nel possesso dei beni. Un coerede convenuto chiede l’inclusione nella divisione di taluni beni mobili detenuti da un fratello e il rimborso pro quota delle spese sostenute nel comune interesse. Un terzo coerede propone riconvenzionale per l’accertamento dell’usucapione di un immobile, assumendo di averlo costruito su suolo acquistato in comunione con il padre e di averlo abitato e mantenuto nel tempo.

Il Tribunale, con sentenza non definitiva, respinge le domande di usucapione e di pagamento dei frutti e delle spese e condanna due coeredi a versare al terzo un modesto importo, rimettendo la causa in istruttoria; con successiva sentenza dispone la divisione e regola le spese. Il coerede soccombente impugna entrambe le pronunce. La Corte d’appello riunisce i giudizi e, con sentenza non definitiva, respinge la riconvenzionale di usucapione, ritenendo che l’appellante non abbia mai esercitato un possesso esclusivo dell’immobile; con sentenza definitiva conferma la divisione. Propone allora due ricorsi per cassazione, poi riuniti.

La Motivazione della Corte

I tre motivi del ricorso avverso la sentenza non definitiva sono giudicati in parte inammissibili e comunque infondati. Pur denunciando plurime violazioni di legge sostanziale e processuale, le censure si risolvono in una richiesta di rivalutazione delle prove, non consentita in sede di legittimità. La sentenza impugnata, con ampia e logica esposizione, ha chiarito che non vi era prova dell’esercizio di un possesso esclusivo da parte del ricorrente.

La Corte di merito ha escluso che le deposizioni testimoniali potessero provare l’acquisto del terreno da parte del ricorrente insieme al padre, occorrendo la produzione del contratto scritto; il terreno risultava peraltro intestato al solo de cuius. Essendo il suolo di proprietà di quest’ultimo, egli aveva acquistato per accessione anche il fabbricato, salvo contrario accordo — traslativo della proprietà del terreno o costitutivo di un diritto reale — che doveva rivestire la forma scritta ad substantiam. La Corte richiama sul punto Cass. s.u. 3873/2018, Cass. 25539/2019 e Cass. 10480/2023. Era dunque irrilevante che il manufatto fosse stato realizzato dal ricorrente, potendo questi vantare esclusivamente un diritto di credito per le spese sostenute.

La sentenza ha altresì rilevato che non era decorso il termine ventennale per la maturazione dell’acquisto e che mancava l’elemento soggettivo del possesso, avendo i coeredi concordato di dividere tutti i beni, nessuno escluso, riconoscendo così la situazione di comunione. La Corte reputa legittimamente valorizzato anche il vincolo di parentela tra le parti, quale elemento indiziario dell’uso del bene per altrui tolleranza, richiamando Cass. 9661/2006 e Cass. 17880/2019.

Quanto all’unico motivo del ricorso avverso la sentenza definitiva, esso è infondato. Le censure dichiarate inammissibili ai sensi dell’art. 342 c.p.c. vertevano sulla congruità del valore attribuito alle masse ereditarie e delle singole quote e sulla quantificazione dei conguagli, deducendo l’impossibilità di formare una massa unica. Sebbene il c.t.u. avesse unificato le due masse, il Tribunale aveva considerato separatamente le due eredità, formando per ciascuna tre quote; le critiche dell’appellante erano quindi focalizzate su un profilo ormai superato, risultando non pertinenti e prive di censure specifiche. I ricorsi sono pertanto respinti, con condanna del ricorrente alle spese processuali, e si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.