Convenzione di lottizzazione vincolante, nessuna deroga unilaterale del privato (TAR Lombardia n. 3185 del 13.11.2024)

Principi di diritto (Massima)
Le clausole della convenzione di lottizzazione si interpretano secondo i criteri di ermeneutica contrattuale degli artt. 1362 e ss. cod. civ., applicabili agli accordi di cui all’art. 11 della legge n. 241/1990 in forza del richiamo ai principi del codice civile in materia di obbligazioni e contratti. A fronte di un dato testuale inequivoco non è ammessa alcuna interpretazione abrogante, che equivarrebbe a un recesso unilaterale da un accordo vincolante. Le interlocuzioni informali tra lottizzanti e uffici comunali non valgono a modificare gli impegni formalmente assunti; il riequilibrio delle prestazioni richiede il mutuo consenso o la rinegoziazione secondo buona fede. Il diniego del permesso di costruire per le opere di urbanizzazione, ritenuto legittimo, preclude il rilascio del titolo per gli edifici privati, in applicazione dell’art. 12, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, e rende improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse il ricorso avverso il diniego relativo agli edifici privati.

Il Fatto

Le società lottizzanti presentavano il 28 novembre 2018 la bozza dell’atto di cessione delle aree di urbanizzazione primaria, il progetto definitivo delle opere di urbanizzazione secondaria — con esclusione della scuola materna-asilo nido e del giardino pertinenziale — e il progetto definitivo per il permesso di costruire gli edifici privati del primo lotto del Piano di lottizzazione “TA5”. A seguito di reiterate richieste di integrazione e del parere negativo della Commissione per il Paesaggio, il Comune concludeva negativamente la Conferenza di servizi e negava il titolo edilizio per gli edifici privati. Con un secondo procedimento negava il permesso per le opere di urbanizzazione, per la mancata progettazione della scuola materna e altre carenze documentali.

Le lottizzanti impugnavano entrambi i dinieghi con due ricorsi, poi riuniti. Il Comune eccepiva in via preliminare l’inammissibilità del ricorso sugli edifici privati per carenza di interesse.

La Motivazione della Corte

Il Collegio tratta prioritariamente il ricorso relativo alle opere di urbanizzazione, perché l’eventuale rigetto avrebbe reso improcedibile il gravame sugli edifici privati. L’art. 9 della Convenzione elenca tra le opere di urbanizzazione secondaria la scuola materna-asilo nido e il giardino pertinenziale, imponendone la progettazione esecutiva con le modalità dell’art. 7, cioè contestualmente alla prima richiesta di permesso di costruire.

È pacifico che le lottizzanti non abbiano previsto tale progettazione. Il Tribunale richiama i criteri di ermeneutica contrattuale e il senso letterale delle parole, da leggere alla luce dell’intero contesto ex art. 1363 cod. civ. Davanti a un dato testuale inequivoco non è consentita alcuna interpretazione abrogante, che configurerebbe un recesso unilaterale da un accordo vincolante.

La salvaguardia dell’equilibrio contrattuale e il rapporto di sinallagmaticità impongono di considerare lesiva la determinazione delle lottizzanti di omettere la progettazione: si tratta di una indebita variazione unilaterale delle obbligazioni. Il riequilibrio può avvenire solo mediante rinegoziazione secondo buona fede, non con un intervento unilaterale. Solo una sopravvenuta oggettiva impossibilità dell’oggetto avrebbe potuto determinare la risoluzione, ma nessuna dimostrazione è stata fornita.

Le interlocuzioni informali con gli uffici comunali, da cui sarebbe emerso il venir meno dell’esigenza della scuola materna, restano irrilevanti: contrastano con gli impegni formalmente assunti e risultano peraltro smentite dalla comunicazione comunale del 18 marzo 2019. Anche ove verificate, non avrebbero rilievo in assenza di una correlata modifica della Convenzione. Il diniego è dunque legittimo e l’infondatezza della prima censura rende ultroneo l’esame dei restanti motivi, poiché il diniego si fonda su una pluralità di motivazioni, ciascuna idonea a sorreggerlo.

Quanto al ricorso sugli edifici privati, la reiezione del primo gravame impedisce il rilascio del titolo, in forza dell’art. 7, comma 5, della Convenzione e del principio dell’art. 12, comma 2, d.P.R. n. 380/2001, che subordina il permesso all’esistenza delle opere di urbanizzazione o all’impegno di realizzarle contemporaneamente. Il ricorso è pertanto improcedibile per sopravvenuta carenza di interesse. Le spese sono compensate.