Demolizione e ricostruzione con incremento volumetrico: la distanza legittimamente preesistente prevale sull’art. 9 D.M. 1444/1968 (Cass. civ. Sez. 2 n. 5376 del 10.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, la demolizione e ricostruzione di un edificio preesistente, ancorché realizzata con incremento volumetrico e modifica della sagoma, non integra automaticamente una nuova costruzione soggetta alla distanza minima di dieci metri tra pareti finestrate e pareti antistanti prevista dall’art. 9, primo comma, d.P.R. n. 1444/1968. Alla luce dello ius superveniens di cui all’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001, come modificato dalla legge n. 120/2020, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, anche qualora le dimensioni del lotto non consentano la modifica dell’area di sedime. La verifica della legittimità della distanza dell’edificio ricostruito richiede un accertamento tecnico che non può essere demandato al giudice dell’esecuzione e che deve verificare la corrispondenza tra la distanza del fabbricato demolito e quella del fabbricato ricostruito, nonché la conformità della prima alla normativa vigente all’epoca della costruzione originaria.

Il Fatto

Alcuni comproprietari di un’area edificabile e di unità immobiliari in un condominio convenivano in giudizio le società costruttrici di un complesso immobiliare realizzato in base a un Piano di Recupero. Le società avevano demolito e ricostruito un edificio preesistente, aumentandone il volume di due piani, e gli attori ne lamentavano la violazione delle distanze legali tra costruzioni e dal confine, nonché l’illegittimità di alcune vedute.

Il Tribunale rigettava le domande di arretramento e demolizione per insufficienza probatoria, mentre la Corte d’Appello, riformando parzialmente la sentenza, accoglieva le domande degli attori, ritenendo l’intervento di demolizione e ricostruzione con aumento di volume qualificabile come nuova costruzione e quindi assoggettato alla distanza di dieci metri dell’art. 9 d.P.R. n. 1444/1968.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione accoglie il primo motivo del ricorso principale e, per quanto di ragione, il primo motivo del ricorso incidentale, censurando la sentenza impugnata per non aver considerato lo ius superveniens in materia di ristrutturazione edilizia. La Corte osserva che la nozione di demolizione e ricostruzione è stata progressivamente ampliata dal legislatore: dapprima dal D.L. n. 69/2013, che ha ricompreso nella ristrutturazione gli interventi di ricostruzione con la stessa volumetria, poi dall’art. 10 del D.L. n. 76/2020, convertito nella legge n. 120/2020, che ha ulteriormente novellato l’art. 3, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 380/2001, ammettendo la demolizione e ricostruzione anche con diversa sagoma, prospetti e sedime.

Il punto centrale della decisione risiede nell’applicazione dell’art. 2-bis, comma 1-ter, d.P.R. n. 380/2001, come modificato dalla legge n. 120/2020. Tale disposizione, nel consentire la ricostruzione nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti, prescinde dalla qualificazione dell’intervento come ristrutturazione o nuova costruzione, purché venga assicurata la coincidenza dell’area di sedime e del volume dell’edificio ricostruito con quello demolito. La norma introduce, inoltre, la possibilità di realizzare gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti anche con ampliamenti fuori sagoma e superamento dell’altezza massima, sempre nel rispetto delle distanze legittimamente preesistenti.

La Corte ritiene, pertanto, che la sentenza impugnata abbia errato nel qualificare l’edificio ricostruito come nuova costruzione sulla base del solo incremento volumetrico in altezza, senza accertare se la distanza del fabbricato demolito fosse legittima e se quella del fabbricato ricostruito vi corrispondesse. La Corte enuncia i criteri che il giudice del rinvio dovrà seguire: verificare l’esatta distanza attuale tra gli edifici, la distanza del fabbricato originario dal condominio, la corrispondenza tra le distanze, la conformità della distanza originaria alla normativa vigente all’epoca della costruzione (in particolare l’art. 44 del regolamento edilizio comunale), nonché l’eventuale applicazione delle disposizioni regionali più favorevoli sul recupero dei sottotetti.

Con riferimento alla distanza dal confine di cinque metri prevista dall’art. 44 del regolamento edilizio, la Corte afferma che la deroga introdotta dalla legge regionale lombarda e dal Piano di Recupero incide solo sul piano urbanistico-edilizio e sulla legittimità dei titoli abilitativi, ma non può pregiudicare il diritto del vicino al rispetto delle distanze legali, trattandosi di rapporto interprivato regolato dall’art. 873 c.c. e dalle norme integrative locali. In materia di vedute, la Corte respinge le censure relative alla legittimità delle aperture realizzate sull’area gravata da servitù di uso pubblico, applicando il principio tempus regit actum e la deroga di cui all’art. 905, terzo comma, c.c..