Immobile da costruire, fideiussione dovuta anche nella permuta (Cass. civ. Sez. II n. 2480 del 26.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 2 del d.lgs. n. 122 del 2005, nel prevedere l’obbligo del costruttore di procurare e consegnare all’acquirente una fideiussione all’atto della stipula del contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà di un immobile da costruire, non si riferisce soltanto ai contratti con corrispettivo in denaro. La garanzia è rapportata anche al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia riscosso o debba ancora riscuotere prima del trasferimento. Ne consegue che l’obbligo sussiste anche nel preliminare di permuta con cui il promissario acquirente si impegna a trasferire appartamenti e posti auto in cambio del terreno. La sua violazione determina una nullità che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente e che non è sanabile mediante rinuncia, essendo inderogabile la disciplina di protezione.

Il Fatto

Una società costruttrice conveniva in giudizio il promittente venditore di un terreno, chiedendo la esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di permuta, ai sensi dell’art. 2932 cod. civ., con trasferimento dell’area edificabile e trascrizione del vincolo. In via subordinata domandava, previa risoluzione del preliminare, il rimborso delle spese sostenute e il risarcimento dei danni.

Il convenuto eccepiva l’avvenuta risoluzione per inadempimento della controparte. Il Tribunale, dopo aver richiamato l’attenzione delle parti ex art. 101, secondo comma, cod. proc. civ., dichiarava la nullità del preliminare per mancato rilascio della fideiussione ex d.lgs. n. 122 del 2005 e ordinava la cancellazione della trascrizione. La Corte d’Appello di Napoli confermava la decisione. La società proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo censurava l’interpretazione degli artt. 2 e 3 del d.lgs. n. 122 del 2005: secondo la ricorrente la garanzia riguarderebbe solo le somme effettivamente riscosse o da riscuotersi, non l’interesse positivo all’acquisto della proprietà. Nel caso concreto, non essendo previsto alcun pagamento in denaro, l’obbligo non sarebbe sorto.

La Corte rigetta la tesi. L’art. 2 richiama i contratti finalizzati al trasferimento non immediato della proprietà su un immobile da costruire e impone la fideiussione per un importo corrispondente “alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo” riscosso o ancora da riscuotere. Il dato normativo non limita la garanzia ai corrispettivi in denaro.

Nel preliminare in esame il promissario acquirente si era obbligato a trasferire quattro appartamenti e quattro posti auto da realizzare sul terreno, per un valore stimato di euro 600.000. Il valore di scambio dell’operazione, osserva la Corte, è rappresentato proprio dai beni da costruire. La mancata consegna della garanzia, neppure dopo la stipula, rende applicabile la nullità prevista dalla norma.

La Corte sottolinea la funzione di protezione: dopo il definitivo, in caso di insolvenza della società costruttrice, il promittente venditore avrebbe perso la proprietà dei terreni senza alcuna contropartita. Il secondo motivo, relativo all’omessa pronuncia sulle domande restitutorie ex art. 112 cod. proc. civ., è infondato: la richiesta risultava formulata solo in relazione all’accoglimento della domanda di risoluzione, e la nullità ha assorbito ogni altra censura. Il terzo motivo, ex art. 360, n. 5, cod. proc. civ., è infondato per le stesse ragioni. Il ricorso è rigettato, con condanna alle spese e contributo unificato.