IMU dovuta dal momento dell’ultimazione del fabbricato, non dell’abitabilità (Cass. civ. Sez. V n. 18929 del 10.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di ICI e IMU, il presupposto impositivo è costituito dal possesso del bene immobile e, quindi, dalla titolarità del diritto di proprietà o di altro diritto reale. Il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, da quella della sua utilizzazione. Il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità non costituisce presupposto per l’applicazione dell’imposta, né la sua mancanza incide sulla validità del contratto, integrando semmai un inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio. La persistenza dell’intestazione catastale in capo alla venditrice-costruttrice non ha valore probatorio superiore a quello indiziario ai fini dell’accertamento della proprietà.

Il Fatto

I contribuenti impugnavano, con separati ricorsi, gli avvisi di accertamento relativi agli anni 2012, 2013 e 2014, concernenti una differenza sull’IMU dovuta per alcune unità abitative acquisite mediante un contratto di permuta quali beni futuri. Nell’ambito dell’operazione, i ricorrenti avevano ceduto alla società costruttrice un terreno di loro proprietà, acquistando da questa la piena proprietà di sei unità immobiliari da realizzarsi.

La CTP rigettava i ricorsi. La CTR, all’esito dell’impugnazione, accoglieva i gravami e annullava gli atti impositivi, sul presupposto che le unità abitative, pur venute ad esistenza, non avevano ottenuto l’abitabilità e non erano state consegnate, con la persistenza della intestazione catastale in capo alla società. Il Comune ricorreva quindi per cassazione; i contribuenti resistevano proponendo ricorso incidentale condizionato.

La Motivazione della Corte

La Corte ha esaminato l’unico motivo del ricorso principale, con cui il Comune deduceva la violazione degli artt. 1-3 d.lgs. n. 504/1992, degli artt. 8-9 d.lgs. n. 23/2011 e dell’art. 13 d.l. n. 201/2011, rilevando che il presupposto impositivo dell’IMU è la titolarità del diritto di proprietà, a prescindere dalla fruttuosità dei beni e dalla intestazione catastale.

Ripercorrendo la disciplina, il Collegio ha osservato che, ai sensi dell’art. 2, comma 1, lett. a) del d.lgs. n. 504/1992, per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta nel catasto edilizio o che presenti le condizioni di iscrivibilità. Il fabbricato di nuova costruzione è quindi soggetto all’imposta dalla data di ultimazione dei lavori o, se antecedente, da quella della sua utilizzazione, senza che il rilascio del certificato di abitabilità o agibilità ne costituisca presupposto.

Il principio è stato correlato alla giurisprudenza richiamata, tra cui Cass., Sez. 5, Ordinanza n. 5372 del 05/03/2009 e Cass., Sez. 5, Sentenza n. 29966 del 19/11/2019. La Corte ha ricordato che solo in presenza di immobili dichiarati inagibili e inabitabili è prevista la riduzione dell’imposta ai sensi dell’art. 8, comma 1, d.lgs. n. 504/1992, nella misura del 50 per cento.

La mancata consegna o il mancato rilascio del certificato di abitabilità non incidono, inoltre, sulla validità del contratto, ma integrano un inadempimento per consegna di aliud pro alio, come affermato da Cass., Sez. 6-2, Ordinanza n. 10665 del 05/06/2020. Il Collegio ha richiamato il principio per cui, nella permuta tra cosa presente e cosa futura, l’effetto traslativo si verifica ex art. 1472 c.c. non appena la cosa viene ad esistenza, identificandosi nella conclusione del processo edificatorio nelle sue componenti essenziali (Cass., Sez. 1, Sentenza n. 28479 del 22/12/2005).

Ha poi escluso che la persistenza dell’intestazione catastale in capo alla costruttrice abbia rilievo, richiamando Cass., Sez. 3, Sentenza n. 3343 del 08/10/1976. Il ricorso principale è stato quindi accolto, con cassazione della sentenza impugnata e decisione nel merito, rigettando il ricorso originario dei contribuenti; il ricorso incidentale condizionato è stato rigettato e le spese dei gradi di merito compensate.