Obbligazioni propter rem nulle se atipiche e inopponibili agli eredi (Cass. civ. Sez. II n. 26106 del 02.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Le obbligazioni reali o propter rem e gli oneri reali sono caratterizzati dal requisito della tipicità, con la conseguenza che possono sorgere per contratto solo nei casi e con il contenuto espressamente previsti dalla legge. È pertanto nulla, per contrasto con il principio del numerus clausus dei diritti reali, la pattuizione con cui il proprietario di un fondo assuma, per sé, per i propri eredi e per gli aventi causa, l’obbligo di provvedere in perpetuo alla manutenzione di un bene altrui. L’inopponibilità del patto atipico opera anche nei confronti degli eredi universali dell’obbligata originaria, poiché il vincolo non si trasmette mortis causa quando difetta il requisito di tipicità che ne condiziona l’efficacia reale.

Il Fatto

Con atto pubblico del 30.11.1969 la proprietaria di un fondo e del fabbricato poi costituito in condominio assunse, per sé, i propri eredi e gli aventi causa, l’obbligo di provvedere alla manutenzione ordinaria e straordinaria di un muro di contenimento posto al confine con la proprietà del dante causa del ricorrente.

Nel maggio 2010, su iniziativa dell’amministratore, il condominio eseguì sul muro un intervento di asportazione della parte superiore per un’altezza di circa cinquanta centimetri, motivato dall’esigenza di eliminare una situazione di pericolo per le persone e le cose. Il proprietario del muro convenne in giudizio il condominio, i condòmini e i presunti eredi dell’obbligata originaria, chiedendo l’accertamento dell’obbligo manutentivo, il ripristino dell’altezza originaria e il risarcimento dei danni. Riuniti i giudizi, il Tribunale rigettò le domande, qualificando l’impegno come obbligazione propter rem e reputandolo nullo per contrasto con il principio di tipicità. La Corte d’appello confermò, osservando che la qualificazione e la nullità non erano state specificamente impugnate e che su di esse si era formato il giudicato interno.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente ha censurato la sentenza di appello per aver esteso il giudicato interno alla nullità della pattuizione, sostenendo di avervi prestato acquiescenza solo quale obbligazione ambulatoria, e ha qualificato l’impegno del 1969 come obbligazione convenzionale atipica ex art. 1322 c.c. a contenuto reale, valida tra le parti e trasmissibile agli eredi, invocando il parallelo con le servitù irregolari.

La Corte ha respinto il motivo muovendo dal principio di tipicità dei diritti reali. Ha ricordato che mentre il diritto obbligatorio ha valore tra le parti, il diritto reale ha efficacia erga omnes verso i terzi subacquirenti: proprio perché deroga all’autonomia dei terzi acquirenti, esso ha fonte legale e costituisce un numerus clausus. Le Sezioni Unite n. 28972 del 2020 hanno ribadito che le obbligazioni reali e gli oneri reali possono sorgere per contratto solo nei casi e col contenuto previsti dalla legge.

Il Collegio ha riconosciuto che le servitù irregolari sono ammissibili come frutto di rapporti obbligatori atipici, con la precisazione che tale incasellamento esclude ogni connotato di realità e attribuisce all’istituto carattere temporaneo, non essendo data actio in rem ma solo l’azione inerente al rapporto obbligatorio. Nella stessa pronuncia era stata ribadita la generale inammissibilità delle obbligazioni perpetue.

Nel caso concreto, il patto del 1969 ha a oggetto la manutenzione futura di un bene altrui e, come tale, integra un’obbligazione propter rem nulla perché esulante dai casi previsti dalla legge. Le critiche del ricorrente continuano a postulare il medesimo obbligo a carico dei resistenti quali eredi dell’obbligata originaria: la Corte ha confermato l’inopponibilità del patto e ha ritenuto caduti i corollari sul ripristino e sul risarcimento. In ambito successorio ha richiamato l’art. 1379 c.c., risultando eccessivamente compromesso il diritto di proprietà dell’onerato, i cui poteri dispositivi sul bene risulterebbero sterilizzati sine die.

Il ricorso è stato rigettato. La decisione è stata resa nel procedimento per la definizione accelerata ex art. 380-bis c.p.c., con istanza di decisione e giudizio conforme alla proposta, da cui la condanna del ricorrente alle spese e alle ulteriori somme ex art. 96, commi 3 e 4, c.p.c., nonché agli obblighi ex art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115/2002.