Annullamento in autotutela del permesso di costruire per falsa dichiarazione e sopraelevazione (Cons. Stato n. 4410 del 03.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire è rilasciato al solo soggetto legittimato ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, con la conseguenza che l’Amministrazione ha l’onere di verificarne la legittimazione prima del rilascio del titolo. Se il richiedente ha reso una dichiarazione non veritiera sull’inesistenza del condominio, il difetto di legittimazione integra una violazione di legge che legittima l’annullamento in autotutela. Il termine di dodici mesi per l’annullamento decorre dalla conoscenza effettiva dell’illecito e può essere superato quando il beneficiario abbia rappresentato uno stato preesistente diverso dal reale. Non è necessario attendere il passaggio in giudicato di un’eventuale sentenza penale di condanna per falso. La clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi di cui al comma 3 dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001 non inficia la legittimità dell’annullamento.

Il Fatto

La proprietaria di un’unità immobiliare ricompresa in un complesso residenziale ha ottenuto dal Comune un permesso per lavori di ampliamento con sopraelevazione, presentando una dichiarazione sostitutiva in cui affermava che l’immobile non era oggetto di condominio. Successivamente, su segnalazione dei comproprietari del complesso, il Comune ha annullato in autotutela il titolo edilizio, rilevando che il regolamento condominiale prevedeva la sopraelevazione come attività assolutamente vietata.

La ricorrente ha impugnato il provvedimento dinanzi al T.a.r. per la Sardegna, che ha respinto il ricorso con sentenza confermata in appello. La questione arriva al Consiglio di Stato perché la ricorrente contesta in particolare l’inesistenza del presupposto di violazione di legge, la carenza di interesse pubblico e la tardività dell’esercizio del potere di autotutela.

La Motivazione della Corte

La Sezione muove dalla qualificazione del rapporto condominiale. Richiamando gli artt. 1117 e 1117-bis cod. civ., il Collegio rileva che il regolamento redatto dalla società costruttrice e richiamato in tutti gli atti di provenienza qualifica come cose di proprietà comune i tetti e le fondazioni. Tale qualificazione, debitamente trascritta, si estende a tutti gli immobili del complesso e non è scalfita dalla mancata nomina di un amministratore né dalla distanza tra i fabbricati.

Da qui deriva il difetto di legittimazione della richiedente: la servitù negativa di non sopraelevazione prevista dal regolamento condominiale le precludeva la disponibilità del bene nei termini richiesti. Il Collegio richiama la giurisprudenza secondo cui l’Amministrazione ha sempre l’onere di verificare la legittimazione del richiedente, accertando che questi abbia un titolo di disponibilità sufficiente per eseguire l’attività edificatoria (Cons. Stato, Sez. VI, 16 febbraio 2024, n. 1563; Cons. Stato, Sez. VII, 13 febbraio 2024 n. 1438; Cons. Stato, Sez. VI, 28 gennaio 2025, n. 631).

La dichiarazione non veritiera circa l’inesistenza del condominio integra quindi la violazione dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, idonea a sorreggere il provvedimento di annullamento. La clausola di salvaguardia dei diritti dei terzi non opera, perché le questioni sulla legittimazione non hanno valenza soltanto civilistica, ma incidono sull’azione amministrativa.

Quanto all’interesse pubblico, il Collegio ritiene che il provvedimento abbia correttamente valorizzato la salvaguardia del regolare assetto del territorio, non modificabile sulla base di dichiarazioni non veritiere, e la tutela dei controinteressati. Sulla tardività, la Sezione applica il principio per cui nelle ipotesi di annullamento d’ufficio di un permesso di costruire il superamento del limite di dodici mesi è ammissibile quando il richiedente abbia rappresentato uno stato preesistente diverso dal reale, a prescindere dall’accertamento penale (Cons. Stato Sez. VI, 13 ottobre 2025, n. 7987). L’appello è pertanto respinto, con condanna dell’appellante alle spese.