Legittimazione del condominio all’actio negatoria e litisconsorzio necessario nella servitù coattiva (Cass. civ. Sez. II n. 14015 del 14.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’actio negatoria servitutis, quale azione reale a difesa della proprietà ex art. 949 cod. civ., non ha il significato ristretto di azione tendente solamente a evitare l’esercizio di una vera e propria servitù, ma quello più ampio di azione volta a far dichiarare l’inesistenza di qualsiasi diritto, anche dominicale, che altri vantino sul fondo, nonché a conseguire la cessazione della situazione antigiuridica posta in essere dal vicino. La legittimazione attiva compete sia al proprietario sia al titolare di un diritto reale di godimento sul fondo servente, mentre la titolarità della posizione soggettiva vantata in giudizio costituisce elemento costitutivo della domanda che attiene al merito della controversia. L’assoggettamento di una strada privata a servitù di uso pubblico non implica la facoltà dei proprietari frontisti di aprire accessi diretti dai loro fondi sulla strada stessa, comportando ciò un’utilizzazione più intensa e diversa non riconducibile al contenuto della servitù. Le azioni reali a difesa dei diritti dei condomini sulle parti comuni possono essere proposte dall’amministratore se autorizzato dall’assemblea, senza necessità di integrazione del contraddittorio nei confronti degli altri comproprietari, non ricorrendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario. Diversamente, la domanda di costituzione coattiva di una servitù su un fondo di proprietà dei condomini, versandosi in ipotesi di litisconsorzio necessario, va proposta nei confronti di ciascuno di essi, e non dell’amministratore, sfornito di legittimazione e di potere di rappresentanza.

Il Fatto

Il condominio, proprietario della strada denominata via La Caletta, collegante i singoli immobili con la via principale pubblica, convenne in giudizio le proprietarie del fondo confinante che, nel 2003, avevano aperto un varco nel muro di confine apponendovi un cancello, realizzando così una via di passaggio in favore del proprio fondo, ancorché non intercluso. Il condominio chiese l’accertamento dell’inesistenza del diritto di servitù di passaggio e la condanna alla rimozione del cancello e alla riedificazione del muro. Le convenute eccepirono il difetto di legittimazione attiva del condominio, deducendo la natura vicinale o di uso pubblico della strada, e chiesero in via subordinata la costituzione di una servitù di passaggio ex artt. 1051 e ss. cod. civ.

Il Tribunale accolse la domanda attorea e respinse la riconvenzionale, escludendo l’interclusione e l’applicabilità dell’art. 1052 cod. civ. La Corte d’Appello rigettò il gravame, dichiarò la nullità della sentenza di primo grado nella parte in cui era stata respinta la domanda riconvenzionale, rimettendo le parti al giudice di prime cure. Avverso tale sentenza le soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha disatteso il primo e secondo motivo, trattati congiuntamente, dichiarando l’inammissibilità della doglianza ex art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. per la sussistenza di una doppia conforme ai sensi dell’art. 348-ter, quinto comma, cod. proc. civ., non avendo le ricorrenti indicato le ragioni di fatto poste a base delle due decisioni di merito, dimostrandone la diversità.

Nel merito, la Corte ha richiamato il principio secondo cui l’actio negatoria può essere esercitata contro chi vanti un preteso diritto configurabile come ius in re aliena o contro chi si affermi proprietario della porzione immobiliare oggetto dell’azione, e ha precisato che la titolarità della posizione soggettiva attiva o passiva è elemento costitutivo della domanda che attiene al merito, spettando all’attore allegarla e provarla. Nella specie, il condominio ha dimostrato la proprietà comune della strada mediante gli atti di compravendita, risultando irrilevante l’intestazione catastale ancora in capo alla società lottizzante, essendo il catasto preordinato a fini essenzialmente fiscali.

Quanto alla mancata cessione della strada al Comune, la Corte ha escluso che possa incidere sull’accertamento della proprietà, potendo configurare al più un inadempimento alle obbligazioni assunte in sede di convenzione di lottizzazione, la quale può risultare da una serie di atti negoziali con efficacia obbligatoria e reale che si integrano a vicenda. I giudici hanno inoltre ritenuto infondata la doglianza relativa all’accertamento della proprietà nei confronti di soggetti non parti del giudizio, affermando che l’amministratore, autorizzato dall’assemblea, può proporre azioni reali a difesa dei diritti dei condomini senza necessità di integrazione del contraddittorio, non ricorrendo un’ipotesi di litisconsorzio necessario.

La Corte ha infine chiarito che l’assoggettamento di una strada privata a servitù di uso pubblico non implica la facoltà dei proprietari frontisti di aprire accessi diretti dai loro fondi, comportando un’utilizzazione del bene più intensa e diversa, ragion per cui correttamente i giudici di merito hanno accolto la domanda di chiusura del varco e ricostituzione del muretto. Con riferimento al terzo motivo, ha confermato che la domanda di costituzione coattiva di una servitù su un fondo condominiale, versandosi in ipotesi di litisconsorzio necessario, va proposta nei confronti di ciascun condomino e non dell’amministratore, carente del potere di disporne, con conseguente nullità del processo e rinvio al giudice di prime cure ex art. 383, terzo comma, cod. proc. civ.