Riparto spese condominiali tra vecchio e nuovo impianto e natura delle tabelle millesimali (Cass. civ. Sez. 2 n. 11400 del 27.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio degli edifici, l’azione di annullamento delle delibere assembleari rappresenta la regola generale ai sensi dell’art. 1137 c.c., mentre la nullità ha estensione residuale e ricorre solo nelle ipotesi di mancanza degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto, illiceità del contenuto o delibere adottate in difetto assoluto di attribuzioni. Sono pertanto nulle le deliberazioni con cui l’assemblea stabilisca o modifichi, a maggioranza, i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro; sono invece meramente annullabili le deliberazioni che ripartiscano in concreto le spese in violazione di tali criteri, con impugnazione soggetta al termine di decadenza dell’art. 1137, secondo comma, c.c. Quanto alle tabelle millesimali, la natura contrattuale non discende dalla sola allegazione al regolamento o dall’accettazione da parte degli originari acquirenti, ma esige che risulti espressamente la volontà di derogare al regime legale dell’art. 1123 c.c., approvando una diversa convenzione; in mancanza, la tabella è meramente ricognitiva e la sua modifica può avvenire a maggioranza qualificata.

Il Fatto

Alcuni condomini impugnavano le delibere di approvazione dei bilanci consuntivi, deducendo l’illegittimità del metodo di riparto delle spese di riscaldamento e acqua calda adottato dall’amministratore dopo la sostituzione dell’impianto centralizzato, deliberata dall’assemblea nel 1999. I ricorrenti, rimasti allacciati al vecchio impianto, lamentavano di essere gravati da costi non dovuti a causa delle perdite del nuovo impianto e della mancata funzionalità della centralina di contabilizzazione per il periodo dal 2007 al 2013, chiedendo anche il rimborso delle somme versate in eccedenza sin dalla stagione 2000/2001. Il Tribunale accoglieva solo parzialmente le domande, limitando i rimborsi alle annualità più recenti e dichiarando inammissibile l’impugnazione delle delibere anteriori, qualificate come annullabili e non nulle; la Corte d’appello di Trento rigettava il gravame principale, confermando le statuizioni di primo grado sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha esaminato i cinque motivi di ricorso, dichiarandoli in parte inammissibili e in parte infondati. Con il primo motivo i ricorrenti sostenevano la natura contrattuale del regolamento e delle tabelle millesimali, deducendo che la modifica del criterio di riparto operata in concreto avrebbe richiesto l’unanimità, con conseguente nullità delle delibere. La Corte ha rilevato un duplice profilo di inammissibilità: la sentenza impugnata aveva escluso l’avvenuta modifica delle tabelle, e i ricorrenti non avevano indicato in quale atto processuale avessero dedotto la natura convenzionale del regolamento, onere necessario per evitare la statuizione di novità della censura in sede di legittimità. Sul punto, la Corte ha richiamato le Sezioni Unite n. 18477 del 2010, secondo cui la natura contrattuale delle tabelle richiede una dichiarazione negoziale espressa che deroghi al regime di ripartizione legale dell’art. 1123 c.c.; in assenza di tale deroga, la tabella resta meramente ricognitiva e modificabile a maggioranza qualificata.

Quanto alla distinzione tra nullità e annullabilità, la Corte ha ribadito che l’errore nell’applicazione concreta del criterio di riparto non rende nulla la delibera ma al più annullabile, essendo l’assemblea intervenuta nell’esercizio delle proprie attribuzioni gestionali. Ha pertanto richiamato il principio delle Sezioni Unite n. 9839 del 2021 sulla natura residuale della nullità delle delibere condominiali, limitata alle ipotesi di difetto assoluto di attribuzioni o di contenuto illecito. I motivi secondo, terzo e quarto, incentrati sulla violazione dell’art. 116 c.p.c. e sull’omesso esame di fatti decisivi, sono stati dichiarati inammissibili: la censura sulla valutazione della consulenza tecnica si risolveva in una mera richiesta di rivalutazione del merito, mentre per l’omesso esame è stata applicata la regola della doppia conforme ex art. 348-ter c.p.c., che impone al ricorrente di dimostrare la diversità delle ragioni poste a base delle due decisioni di merito, adempimento non svolto.

Il quinto motivo, relativo alla pretesa contraddittorietà della motivazione per l’erronea applicazione del precedente di legittimità richiamato in sentenza, è stato parimenti dichiarato inammissibile. La Corte ha ricordato che, dopo la riforma dell’art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c., il sindacato sulla motivazione è consentito solo per le anomalie che si tramutano in violazione di legge costituzionalmente rilevante, quali la mancanza assoluta, la motivazione apparente o il contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili, non potendo la censura risolversi in una contestazione del merito del criterio di riparto adottato. Ha infine ribadito che i perduranti utilizzatori del vecchio impianto, mantenuto in esercizio pro bono pacis, non hanno titolo al rimborso dei costi da parte dei condomini che hanno ottemperato alla delibera assembleare di sostituzione, in conformità al principio espresso da Sez. 2, n. 21742 del 2013. Il ricorso è stato conseguentemente rigettato, con condanna dei ricorrenti alla rifusione delle spese in favore di ciascuna parte controricorrente.