Deducibilità piena degli interessi passivi su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili locati senza limiti funzionali (Cass. civ. Sez. 5 n. 13956 del 13.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di IRES e ai sensi dell’art. 1, comma 36, della legge 24 dicembre 2007, n. 244 (legge finanziaria 2008), nella formulazione anteriore alle modifiche apportate dall’art. 4, comma 4, del d.lgs. n. 147/2015, gli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione sono integralmente deducibili, in deroga al regime di cui all’art. 96 TUIR, senza necessità di un legame funzionale tra il finanziamento e l’acquisto o la costruzione dell’immobile ipotecato. L’unica condizione è che il finanziamento sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione, essendo irrilevante la motivazione dell’indebitamento.

Il Fatto

La società ricorrente, operante nel settore immobiliare e dedotta nel regime di tassazione consolidata, aveva dedotto integralmente dall’imponibile IRES gli interessi passivi relativi a un finanziamento garantito da ipoteca su un immobile concesso in locazione. L’Agenzia delle entrate contestava tale deduzione, ritenendo applicabile il limite di cui all’art. 96 TUIR e sostenendo che l’agevolazione di cui al comma 36 dell’art. 1 della legge n. 244/2007 fosse circoscritta ai soli finanziamenti contratti per l’acquisto o la costruzione degli immobili destinati alla locazione.

Sia il giudice di primo grado sia la Commissione Tributaria Regionale del Lazio rigettavano il ricorso della società, condividendo la tesi dell’Ufficio. La contribuente proponeva quindi ricorso per cassazione, deducendo tre motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, nel scrutinare il secondo motivo di ricorso, ha richiamato la regola contenuta nella parte finale del comma 36 dell’art. 1 della legge n. 244/2007, nella versione vigente per l’anno di imposta 2009, la quale stabilisce la non rilevanza ai fini dell’art. 96 TUIR degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Ha quindi chiarito che tale disposizione consente l’integrale deducibilità degli interessi passivi alla sola condizione che l’impresa operi nel settore immobiliare e che il finanziamento sia garantito da ipoteca su immobili destinati alla locazione, senza ulteriori presupposti.

La Corte ha disatteso la tesi dell’Agenzia che pretendeva un collegamento diretto tra l’immobile locato e il finanziamento contratto per la sua acquisizione. Richiamando un proprio precedente (Cass. n. 28804 del 2024), ha affermato che è del tutto indifferente che gli immobili siano già locati al momento della stipula del finanziamento, poiché la destinazione implica un rapporto causale, e non temporale, tra finanziamento e locazione. Ha inoltre escluso che l’ambito oggettivo della norma possa essere limitato agli interessi passivi corrisposti su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o la costruzione degli immobili, trattandosi di limitazione che non trova alcun riscontro nel testo normativo.

In applicazione di tali principi, la Corte ha ritenuto fondato il motivo di ricorso, rilevando che la CTR aveva erroneamente introdotto un presupposto oggettivo alla deducibilità, dando rilevanza alla motivazione del finanziamento. Il primo motivo di ricorso è stato invece rigettato come manifestamente infondato, in quanto la motivazione della sentenza impugnata supera la soglia del cosiddetto minimo costituzionale, e in difetto di tempestiva ricusazione la violazione dell’obbligo di astenersi non è deducibile come motivo di nullità della sentenza.

La sentenza impugnata è stata infine cassata con rinvio alla Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Lazio, in diversa composizione, per nuovo esame e per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità, restando assorbito il terzo motivo concernente la rideterminazione della sanzione.