Interessi passivi su mutui ipotecari deducibili senza limiti funzionali (Cass. civ. Sez. V n. 324 del 08.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’art. 1, comma 36, legge n. 244/2007 dispone la non rilevanza, ai fini dell’art. 96 t.u.i.r., degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. La portata della disposizione, ricavabile dalla sua interpretazione letterale e teleologica, è estremamente ampia e non tollera limitazioni sul piano oggettivo, quanto alle tipologie di immobili considerate, né sul piano funzionale, quanto agli obiettivi dell’indebitamento. È pertanto indifferente che gli immobili siano già locati o già costruiti al momento della stipula del finanziamento, non trovando alcun riscontro nel testo normativo la tesi che subordina il beneficio ai finanziamenti contratti per l’acquisto o la costruzione degli immobili. Il legislatore, quando ha inteso restringere l’ambito applicativo, è intervenuto in via espressa con il limite soggettivo delle sole società di gestione immobiliare.

Il Fatto

A seguito di un processo verbale di constatazione della Guardia di Finanza e di una verifica generale per gli anni dal 2008 al 2010, l’Agenzia delle Entrate notificava a una società di gestione immobiliare un avviso di accertamento per l’anno di imposta 2010. L’Ufficio contestava l’indebita deduzione, ai fini IRES e IRAP, di interessi passivi su mutui per oltre un milione e mezzo di euro, sostenendo che i finanziamenti non fossero stati avviati per la costruzione o la ristrutturazione degli immobili concessi in locazione e ipotecati, ma fossero diretti a costituire provvista per altre esigenze d’impresa.

La società impugnava l’atto innanzi alla Commissione tributaria provinciale di Roma, che rigettava il ricorso. In appello la Commissione tributaria regionale del Lazio accoglieva l’impugnazione e annullava l’accertamento. L’Agenzia delle Entrate proponeva allora ricorso per cassazione affidato a due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte esamina congiuntamente i due motivi, riguardanti le medesime circostanze di fatto e la sussunzione della stessa fattispecie nelle norme invocate. Il primo motivo deduce la violazione dell’art. 1, commi 35 e 36, legge n. 244/2007 e dell’art. 109 d.P.R. n. 917/1986; il secondo la violazione dell’art. 115 cod. proc. civ., per avere la sentenza impugnata fondato il recupero su elementi non previsti dalla norma e per avere considerato, trattandosi di rifinanziamenti, la data originaria del 2001.

La Corte ricostruisce il quadro normativo. L’art. 1, comma 36, legge n. 244/2007, sino all’adozione delle modifiche agevolative, stabilisce la non rilevanza ai fini dell’art. 96 t.u.i.r. degli interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Ne deriva la deducibilità integrale di tali interessi, in deroga al regime di parziale deducibilità. La disciplina è stata poi limitata soggettivamente dall’art. 4, comma 4, d.lgs. n. 147/2015, che ha aggiunto il riferimento alle società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, ed è stata abrogata dall’art. 14, comma 2, d.lgs. n. 142/2018, con salvezza disposta dall’art. 1, comma 7, legge n. 145/2018.

Nella specie vengono in rilievo i soli presupposti oggettivi, non essendo contestato il possesso dei requisiti soggettivi. Secondo l’Ufficio, l’interpretazione letterale e teleologica imporrebbe un limite oggettivo: il finanziamento dovrebbe essere stato contratto per costruire o ristrutturare l’immobile. La Corte disattende questa tesi. È indifferente che gli immobili siano già locati o già costruiti al momento della stipula; la limitazione agli interessi su finanziamenti contratti esclusivamente per l’acquisto o la costruzione non trova riscontro nel testo normativo. Il legislatore ha introdotto solo il limite soggettivo.

La Corte richiama il proprio indirizzo, secondo cui la portata della disposizione è estremamente ampia, tanto da non giustificare limitazioni né sul piano oggettivo delle tipologie di immobili, né su quello funzionale degli obiettivi dell’indebitamento, citando Cass. nn. 21885 e 21880 del 2023, seguite da Cass. n. 22191 e n. 22735 del 2023 e, da ultimo, Cass. n. 28804 del 2024. La Commissione tributaria regionale si è attenuta a tali principi. Il ricorso è quindi rigettato. Le spese del giudizio di legittimità sono compensate, non esistendo all’epoca del deposito un orientamento consolidato. Non vi è luogo a pronuncia sul raddoppio del contributo unificato, essendo le Amministrazioni dello Stato esonerate dal materiale versamento mediante prenotazione a debito.