Accessione invertita: prescrizione del diritto al doppio del valore (Cass. civ. Sez. II n. 6876 del 14.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
L’occupazione sine titolo di un’area di proprietà altrui, quando non sia espressione di un titolo idoneo ovvero si protragga oltre il termine previsto dalla legge, integra un illecito non permanente bensì istantaneo ad effetti permanenti. Ne consegue che la prescrizione dei diritti a contenuto patrimoniale derivanti dall’applicazione dell’art. 938 cod. civ. — di natura indennitaria e con funzione riequilibratrice — soggiacendo al termine ordinario decennale, decorre dal momento in cui l’occupazione si stabilizza con l’ultimazione dell’edificio interessato. La legittimazione attiva al rimedio spetta al proprietario del suolo, indipendentemente dalla circostanza che l’area non sia mai stata nella sua materiale disponibilità. Il confine si accerta prioritariamente in base ai titoli e solo in via subordinata mediante altri strumenti probatori, ivi incluse le risultanze catastali, restando irrilevante il confine di fatto esistente in loco.

Il Fatto

Due coniugi convenivano in giudizio i titolari di un fondo vicino per far accertare lo sconfinamento realizzato da questi ultimi, chiedendone la condanna all’arretramento e, in subordine, l’attribuzione del suolo occupato ex art. 938 cod. civ. con pagamento del doppio del valore di mercato. I convenuti resistevano e, in via riconvenzionale, invocavano l’usucapione della porzione occupata e la prescrizione della domanda patrimoniale.

Il Tribunale accertava l’occupazione e rigettava le domande di arretramento e di accessione invertita. La Corte di Appello di Palermo, in riforma, accoglieva la domanda di accessione invertita, condannava al pagamento del valore dell’area e del danno in via equitativa, ed escludeva la prescrizione ritenendo l’occupazione illecito permanente. Contro questa decisione proponevano ricorso principale i proprietari e ricorso incidentale i costruttori, con cinque motivi.

La Motivazione della Corte

La Cassazione esamina anzitutto il ricorso incidentale. Sulla legittimazione attiva, la Corte osserva che l’art. 938 cod. civ. non condiziona la sua operatività alla materiale disponibilità dell’area in capo al proprietario: è sufficiente che sia accertata l’appartenenza del suolo a persona diversa dall’occupante. La circostanza che l’area fosse stata consegnata sin dall’origine ad altro acquirente non incide sulla legittimazione ad agire del titolare. Parimenti cadono le contestazioni sul criterio di individuazione del confine: il confine va accertato primariamente in base ai titoli di proprietà e solo in caso di incertezza possono trovare impiego altri strumenti, comprese le mappe catastali, mentre il confine di fatto in loco è irrilevante.

Il secondo motivo, con cui si censura il mancato riconoscimento dell’usucapione, è dichiarato inammissibile, poiché si risolve in una istanza di revisione delle valutazioni di fatto del giudice di merito, estranea al giudizio di legittimità. Analogamente inammissibile è il quarto motivo, concernente la determinazione del valore dell’area.

Il nucleo del decidere si concentra sul terzo motivo, che è accolto. La Corte ricorda il principio già affermato in materia di occupazione ad opera della pubblica amministrazione, secondo cui l’occupazione priva di titolo o protratta oltre la scadenza costituisce illecito istantaneo ad effetti permanenti. Tale principio è esteso all’occupazione compiuta dal privato ai danni del confinante: la Corte ritiene che l’assimilazione sia possibile in ragione della identica struttura dell’illecito, nonostante la diversità del soggetto agente.

Ne deriva che la prescrizione decennale dei diritti patrimoniali ex art. 938 cod. civ., aventi natura indennitaria, decorre dal momento in cui l’occupazione si consolida, cioè dall’ultimazione dell’edificio che insiste parzialmente sul suolo altrui. Non essendo stata tale data accertata dalla Corte di Appello, si impone un nuovo esame. Il quinto motivo, riguardante le spese, resta assorbito; i due motivi del ricorso principale sono assorbiti in ragione dell’accoglimento del terzo motivo incidentale. La sentenza è cassata con rinvio alla Corte di Appello di Palermo, in diversa composizione, che dovrà anche regolamentare le spese.