La clausola penale non esclude la domanda di adempimento del contratto (Cass. civ. Sez. II n. 7953 del 25.03.2025)

Principi di diritto (Massima)
La pattuizione di una clausola penale per il caso di inadempimento non preclude alla parte non inadempiente la facoltà di chiedere l’adempimento del contratto, ai sensi dell’art. 1453 cod. civ. Il combinato disposto degli artt. 1382 e 1383 cod. civ. comporta esclusivamente il divieto di domandare insieme l’adempimento e la penale, non anche la perdita del diritto di scegliere tra adempimento e risoluzione. Il giudice di merito che, qualificata la clausola come penale, affermi che essa esaurisca le conseguenze dell’inadempimento senza spiegare perché resti esclusa la domanda di adempimento, incorre in difetto di motivazione.

Il Fatto

Con contratto preliminare del 3.10.2007 una promittente venditrice si obbligava a trasferire a una cooperativa edilizia una porzione di terreno, in cambio della costruzione di una villetta unifamiliare. Con successiva scrittura del 16.11.2009 il promissario acquirente subentrava nel contratto, assumendo l’impegno a stipulare i rogiti notarili.

Nel luglio 2012 la promittente venditrice convocava davanti al notaio acquirente e cooperativa per la stipula; il subentrante non si presentava. I venditori agivano in giudizio per l’adempimento. Il convenuto eccepiva che, in caso di suo inadempimento, l’unica conseguenza prevista sarebbe stata quella della clausola contrattuale che gli imponeva di cedere gratuitamente la propria quota di comproprietà a titolo di penale e parziale indennizzo. Il Tribunale accertava l’inadempimento ma rigettava la domanda di esatto adempimento; la Corte d’Appello di Milano rigettava l’appello. I venditori ricorrono per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta la questione se la clausola contrattuale, qualificata come clausola penale per l’inadempimento, sia compatibile con il diritto della parte fedele di domandare l’adempimento del contratto.

Il giudice di appello si era limitato a osservare che il Tribunale non aveva qualificato la clausola come condizione o come attributiva di un diritto di recesso, ma solo come previsione di pre-quantificazione del danno, tale da escludere la scelta dell’adempimento.

La Cassazione richiama l’art. 1453 cod. civ., secondo cui nei contratti con prestazioni corrispettive, quando un contraente non adempie, l’altro può a sua scelta chiedere l’adempimento o la risoluzione, salvo il risarcimento del danno. Rileva poi che gli artt. 1382 e 1383 cod. civ. consentono alle parti di pattuire una penale per l’inadempimento o il ritardo e che alla parte a favore della quale la penale è prevista è solo precluso di domandare insieme l’adempimento e la penale.

Da ciò deriva che la motivazione della sentenza impugnata non dà conto del perché, interpretata la clausola come penale per inadempimento, sia stata esclusa la facoltà della ricorrente di chiedere l’adempimento. Il vizio di motivazione è dunque ravvisato.

La Corte accoglie il primo motivo, dichiara assorbiti gli altri, cassa la sentenza impugnata e rinvia alla Corte d’Appello di Milano in diversa composizione, anche per le spese dell’intero processo.