Delibera che esclude un condomino dall’impianto idrico comune è nulla senza unanimità (Cass. civ. Sez. II n. 20544 del 21.07.2025)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, la deliberazione assembleare che, sostituendo l’impianto idrico comune, priva alcuni condomini del godimento di una cosa comune destinata a servire tutte le unità immobiliari, è nulla se assunta a maggioranza, poiché l’esclusione di taluni condomini dalla fruizione del bene comune incide sul loro diritto dominicale e richiede il consenso unanime, assumendo valore contrattuale. I poteri dell’assemblea possono comprimere la sfera di proprietà dei singoli condomini, sulle cose comuni o esclusive, solo quando una tale invasione sia stata specificamente accettata dagli stessi, per singoli atti o mediante approvazione del regolamento che la preveda. Nell’ambito delle impugnazioni condominiali, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera e gravare la relativa decisione senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea.

Il Fatto

Un condomino impugnava davanti al Tribunale di Siracusa le delibere adottate dall’assemblea di un condominio, chiedendone la nullità nella parte in cui, a maggioranza, si era decisa la disattivazione del vecchio impianto idrico e la realizzazione di un nuovo impianto con tubazioni esterne a servizio dei soli appartamenti, con esclusione dei bassi commerciali, tra cui quello di sua proprietà.

Il Tribunale accoglieva in parte la domanda e dichiarava la nullità delle decisioni assembleari perché adottate a maggioranza e non all’unanimità. La Corte d’appello di Catania, in riforma, rigettava la domanda, qualificando i lavori come manutenzione straordinaria e non come innovazione. Proposto ricorso per cassazione dagli eredi del condomino originario, la Corte Suprema accoglieva il terzo motivo, assorbendo il quarto, il quinto e il sesto, e rigettava i primi due.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo, che lamentava l’omessa pronuncia sulle eccezioni delle appellate, è infondato. La Corte ribadisce che il mancato esame di una questione puramente processuale non integra il vizio di omissione di pronuncia, che si configura solo in caso di mancato esame di domande o eccezioni di merito. Poiché il giudice d’appello ha esaminato il merito, ha implicitamente respinto le eccezioni preliminari.

Anche il secondo motivo è infondato. La Corte riafferma che, in tema di condominio, l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera e gravare la relativa decisione senza autorizzazione o ratifica dell’assemblea, rientrando l’esecuzione e la difesa delle deliberazioni tra le sue attribuzioni. L’appello era stato proposto nel termine breve dei trenta giorni ex art. 325 c.p.c., e la censura di difetto di specificità è priva di autosufficienza.

Il cuore della decisione è il terzo motivo, accolto. La Corte d’appello aveva qualificato l’intervento come opera di straordinaria manutenzione, legittimamente decisa a maggioranza. La Suprema Corte ritiene che tale qualificazione non consideri un elemento cruciale: l’esecuzione della delibera ha privato un condomino del godimento di una cosa comune, cioè dell’impianto idrico a servizio di tutte le unità, compreso il basso commerciale.

Richiamando un orientamento costante (Sez. 2 n. 26468 del 2007, n. 13780 del 2004, n. 23076 del 2018, n. 21909 del 2019), la Corte afferma che i poteri dell’assemblea possono invadere la sfera di proprietà dei condomini solo quando tale invasione sia specificamente accettata. La trasformazione di un bene comune in bene esclusivo di una parte dei condomini può essere deliberata solo all’unanimità, altrimenti la delibera è nulla (Sez. 2 n. 7459 del 2015). Il principio è confermato dalla giurisprudenza sulla sostituzione dell’impianto di riscaldamento (Sez. 2 n. 24976 del 2022) e dalle Sezioni unite n. 9839 del 2021, che riconducono la nullità all’ipotesi di difetto assoluto di attribuzioni dell’assemblea.

Ne segue l’accoglimento del terzo motivo, l’assorbimento del quarto, quinto e sesto, il rigetto dei primi due, la cassazione con rinvio alla Corte d’appello di Catania, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.