Clausola di risoluzione espressa e termine essenziale nella locazione (Cass. civ. Sez. III n. 8038 del 25.03.2024)

Principi di diritto (Massima)
In tema di locazione ad uso diverso, la clausola contrattuale che prevede il ritardo o il mancato pagamento anche di una sola mensilità come causa immediata di risoluzione del contratto integra la fattispecie della clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ. e non la previsione di un termine essenziale ex art. 1457 cod. civ. Laddove il contratto di durata contempli prestazioni di pagamento secondo scadenze mensili e non in un’unica soluzione, l’essenzialità del termine di ciascuna prestazione richiede un’espressa pattuizione in tal senso. L’accertamento in iure compiuto dal giudice di merito deve essere sorretto da motivazione effettiva: è viziata da motivazione apparente, ai sensi dell’art. 132, comma 2, n. 4), cod. proc. civ., la decisione che, limitandosi a qualificare “inconferente” il riferimento normativo sollevato con il gravame, non rende percepibile il fondamento del proprio convincimento.

Il Fatto

Una società conduttrice ricorre per cassazione avverso la sentenza della Corte d’appello di Catania che, respingendone il gravame, ha confermato il rigetto dell’opposizione a decreto ingiuntivo. Il provvedimento monitorio le intimava il pagamento di canoni di locazione maturati mensilmente per un biennio, fino alla data di pretesa restituzione dell’immobile destinato ad attività di ristorazione.

La conduttrice sosteneva che il contratto si fosse risolto già al primo mancato pagamento, in forza di una clausola che qualificava il ritardo di una sola mensilità come causa immediata di risoluzione. La questione approda in Cassazione perché il giudice di appello ha liquidato il riferimento all’art. 1457 cod. civ. come “inconferente”, senza esaminare il motivo di gravame che sollecitava la qualificazione della clausola.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte accoglie il terzo motivo, ravvisando un vizio di motivazione apparente. La sentenza impugnata, investita della questione sulla natura della clausola n. 5), si è limitata ad affermare l’inconferenza dell’art. 1457 cod. civ. Con un’argomentazione meramente assertoria, essa si colloca sotto il minimo costituzionale, violando l’art. 132, comma 2, n. 4), cod. proc. civ. Il vizio ricorre, secondo il consolidato orientamento richiamato, anche quando la motivazione, pur graficamente esistente, non rende percepibile il fondamento della decisione.

L’accoglimento del terzo motivo assorbe i restanti. La Corte non rinvia al giudice di merito, potendo decidere nel merito ex art. 384, comma 2, ultima alinea, cod. proc. civ., non essendo necessari ulteriori accertamenti di fatto. Valutata la clausola, essa integra una clausola risolutiva espressa ex art. 1456 cod. civ., non un termine essenziale. Il tenore letterale — “il ritardo o il mancato pagamento anche di una sola mensilità sarà causa immediata di risoluzione del contratto” — è chiaro e univoco, sicché una diversa interpretazione non è ammissibile ai sensi dell’art. 1362 cod. civ.

A corroborare la conclusione concorre la natura di contratto di durata della locazione. Dove le prestazioni di pagamento sono previste secondo scadenze mensili e non in un’unica soluzione, l’essenzialità del termine di ciascuna esigerebbe un’espressa previsione in tal senso. La Corte richiama inoltre l’art. 1366 cod. civ., che impone di escludere interpretazioni cavillose in contrasto con gli interessi che le parti hanno inteso tutelare.

Quanto al motivo sull’onere della prova della restituzione, la Corte rigetta la censura. Nel giudizio da ritardata restituzione ex art. 1591 cod. civ., l’onere di provare l’avvenuto pagamento del canone e l’effettuata restituzione incombe sul conduttore, trattandosi di fatti estintivi del credito del locatore.