Muro di confine e permesso di costruire non richiedono accertamento della proprietà (Cons. Stato n. 3782 del 13.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
Il permesso di costruire può essere rilasciato non solo al proprietario, ma a chiunque abbia un titolo che fondi una relazione qualificata con il bene, anche di natura obbligatoria con il consenso del proprietario, ai sensi dell’art. 11 d.P.R. n. 380/2001. Il Comune deve verificare l’esistenza di tale titolo secondo un criterio di ragionevolezza e dati di comune esperienza, compiendo le indagini istruttorie quando emerga una contestazione, ma senza assumere valutazioni civilistiche sulla pienezza del titolo. Il giudice amministrativo sindaca l’istruttoria solo sotto il profilo dell’eccesso di potere, per travisamento dei fatti, senza accertare in via principale la titolarità del diritto dominicale. La presunzione di comproprietà dell’art. 880 cod. civ. è tassativa e non ammette interpretazione analogica, sicché non si estende al muro che divide un edificio da un giardino. Il diniego di autotutela è legittimo quando manchino elementi oggettivi, chiari e sufficienti a comprovare la falsità delle dichiarazioni rese dal richiedente.

Il Fatto

La proprietaria di un’abitazione confinante con il fondo di una società impugna davanti al TAR Lombardia il permesso di costruire rilasciato dal Comune per la ristrutturazione del complesso industriale, assumendo che le opere incidano su un muro di confine che essa ritiene in comproprietà e che la richiesta sia fondata su dichiarazioni sostitutive non veritiere circa l’assenza di parti comuni.

Dopo l’accesso agli atti e un’istanza di annullamento in autotutela rimasta senza riscontro, il TAR condanna il Comune a concludere il procedimento. Il diniego di autotutela viene poi impugnato con motivi aggiunti. Il TAR respinge il ricorso nel merito e la soccombente propone appello, riproponendo le censure sulla proprietà del muro, sulla falsità delle dichiarazioni e sul termine per l’autotutela.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto le eccezioni di tardività e di carenza di legittimazione. Le ritiene infondate: le appellate non provano la piena conoscenza del titolo edilizio alla data del primo accesso, né la conoscenza della consistenza del muro. La documentazione prodotta non è riferibile all’appellante e la sola presenza in copia conoscenza delle mail non basta a inferire l’accettazione del contenuto. Quanto alla legittimazione, la proprietaria confinante vanta la vicinitas rispetto alla fonte di lesione e un vulnus concretamente rappresentato al proprio diritto dominicale, in linea con la giurisprudenza richiamata.

Nel merito l’appello è infondato. L’art. 11 d.P.R. n. 380/2001 consente il rilascio del titolo a chi abbia titolo per richiederlo, espressione intesa come legittima disponibilità dell’area, anche obbligatoria con il consenso del proprietario. Il Comune deve ricercare il titolo, ma la verifica si compie secondo ragionevolezza e senza valutazioni civilistiche sulla pienezza del diritto. All’epoca della domanda la società risultava titolare del diritto reale sulla base della documentazione notarile e nessuna contestazione era stata sollevata in istruttoria.

L’atto del 2004, non richiamando il precedente rogito menzionante il muro “per metà compreso”, documenta una diversa situazione dei luoghi. Non sussiste dunque alcun grave difetto di istruttoria, né il Comune poteva ipotizzare situazioni di comproprietà: approfondimenti civilistici esulano dalla sua competenza e il giudice amministrativo non può accertare in via principale la titolarità del diritto.

Da ciò deriva il rigetto anche delle censure sul d.P.R. n. 445/2000: l’istruttoria si è svolta su documenti veridici e non emergono elementi oggettivi, chiari e sufficienti a escludere la veridicità delle dichiarazioni, mancando prova certa della comproprietà del muro. La presunzione dell’art. 880 cod. civ. opera solo nei casi tassativi previsti, non estensibili per analogia, e non copre il muro che divide l’edificio dal giardino.

Infine, il termine per l’autotutela decorre dal momento dell’adozione del provvedimento autorizzativo, risalente al dicembre 2020: già alla prima istanza di accesso era scaduto. Anche ammesso il diverso dies a quo, difetta comunque il presupposto della falsità delle dichiarazioni. L’appello è respinto, con condanna alle spese.