Cessione immobiliare INPS: criteri di stima del prezzo e danno da ritardo (TAR Campania n. 162 del 08.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La determinazione del prezzo di cessione degli immobili degli enti previdenziali è legittimamente eseguita con metodo sintetico-comparativo, ancorato ai valori degli indicatori di mercato e ai prezzi delle proposte di vendita degli intermediari, riparametrati mediante coefficienti correttivi. Il d.l. n. 351/2001 e l’art. 1, comma 2, del d.l. n. 41/2004 consentono di assumere quali parametri di riferimento anche dati ulteriori rispetto alle sole quotazioni OMI. La censura che contesti genericamente il metodo di stima senza considerare la normativa sopravvenuta è infondata. Il danno da ritardo non è risarcibile in re ipsa: occorre la prova dell’effettivo pregiudizio, non assolta dalla somma dei canoni corrisposti. L’inerzia del ricorrente nel sollecitare la conclusione del procedimento preclude il ristoro ai sensi dell’art. 1227, comma 2, cod. civ.

Il Fatto

Il ricorrente, conduttore di un’unità immobiliare ad uso residenziale di proprietà dell’INPS in Napoli, riceveva la nota del 10 marzo 2021 con cui l’Ente, per il tramite di una società di gestione, lo invitava a esercitare il diritto di opzione all’acquisto entro centoventi giorni, a un prezzo immodificabile e non soggetto a trattativa.

Il prezzo risultava determinato applicando il valore di mercato, senza la riduzione del 30 per cento, sulla base di perizie tecnico-estimative risalenti al 2018; l’INPS aveva inoltre negato, con nota del 24 febbraio 2021, l’aggiornamento della stima. Il conduttore impugnava la determinazione e le perizie, deducendo violazione dell’art. 3, comma 7, del d.l. n. 351/2001, carenza di istruttoria, erroneità dei coefficienti e domandando il risarcimento del danno da ritardo ex art. 2 bis della legge n. 241/1990.

La Motivazione della Corte

In via preliminare, il Collegio afferma la giurisdizione del giudice amministrativo, poiché l’istante non ha ancora esercitato l’opzione e la vicenda si colloca in una fase procedimentale di natura autoritativa, con posizione di interesse legittimo.

Nel merito, la censura al metodo di stima è respinta perché omette ogni considerazione dell’art. 1, comma 2, del d.l. n. 41/2004, che ha modificato il criterio di determinazione del prezzo di cessione. La stima è stata correttamente eseguita con metodo sintetico-comparativo, basato sul confronto con immobili similari della stessa zona di prezzo noto, desunto da pubblicazioni, riviste specializzate e indagini di mercato, con applicazione dei valori degli indicatori di mercato e adozione del metro quadrato di superficie netta vendibile, poi riparametrato mediante coefficienti correttivi. Tale meccanismo è ritenuto ragionevole e in linea con la previsione normativa, che rinvia anche ad altri parametri di mercato, fra cui i prezzi delle proposte di vendita pubblicizzate dagli intermediari.

Il Collegio confronta i valori: a fronte di un valore OMI 2018 pari a 4.200,00 euro al metro quadrato e di un valore medio generale di mercato di 5.446,00 euro, il valore riparametrato attribuito all’appartamento è fissato in 4.185,32 euro, persino inferiore al dato OMI invocato. La stima è quindi ritenuta realistica e resiste alle censure di eccesso di potere. Quanto alla risalenza temporale della perizia, il Collegio rileva che la nota del 24 febbraio 2021 non è stata tempestivamente impugnata e che nessuna allegazione ulteriore è offerta sul preteso difetto di attualità. Anche il coefficiente di manutenzione è sottratto alla sostituzione ad opera del ricorrente, trattandosi di scelta riservata alla P.A.

La domanda risarcitoria è respinta. L’art. 30, comma 4, cod. proc. amm. richiede la prova di un danno effettivo: non è risarcibile in re ipsa il mero superamento del termine, come ribadito dalla giurisprudenza richiamata. Il ricorrente ha identificato il pregiudizio nella somma dei canoni corrisposti, senza dimostrare la convenienza dell’acquisto rispetto al mantenimento della locazione. Sotto altro profilo, ha omesso di sollecitare la definizione della vendita e di promuovere le azioni esperibili: l’inerzia preclude il ristoro ai sensi dell’art. 1227, comma 2, cod. civ. Il ricorso è dunque rigettato, con compensazione delle spese.