Cessione di edificio ricostruito non è cessione di terreno edificabile (Cass. civ. Sez. V n. 26278 del 05.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di Irpef, ai fini della tassazione separata quali redditi diversi delle plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni dichiarati edificabili in sede di pianificazione urbanistica, l’alternativa tra area edificata e area non edificata non ammette un tertium genus. Ne consegue che la cessione di un edificio, anche ove le parti abbiano pattuito la demolizione e ricostruzione con aumento di volumetria, non può essere riqualificata dall’Amministrazione finanziaria come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe integralmente la capacità edificatoria residua del lotto. È inibito all’Ufficio, in sede di riqualificazione, superare il diverso regime fiscale che il legislatore prevede tassativamente per la cessione di edifici e per quella di terreni.

Il Fatto

L’Amministrazione finanziaria notificava al contribuente un avviso di accertamento con cui contestava, ai fini Irpef per l’anno 2009, la plusvalenza non dichiarata conseguente alla cessione di un fabbricato, per un valore di circa 29.000,00 Euro, oltre sanzioni e accessori. Analogo avviso era notificato per l’anno 2010, oggetto di separato giudizio.

Il contribuente impugnava l’atto, deducendo che sul terreno ceduto insisteva un annesso agricolo, regolarizzato mediante condono nel 2002 e trasformato in civile abitazione con sanatoria edilizia nel 2006; conseguito il permesso di costruire, il vecchio fabbricato era stato demolito e si era iniziata la realizzazione del nuovo edificio, venduto in corso di costruzione. La CTP riduceva la plusvalenza imponibile, ritenendo imponibile solo la maggiore volumetria. La CTR accoglieva l’appello del contribuente, escludendo che la cessione avesse integrato una plusvalenza imponibile. L’Amministrazione ricorreva per cassazione.

La Motivazione della Corte

Il ricorso è affidato all’art. 360, primo comma, n. 3, cod. proc. civ. L’Amministrazione contesta la violazione dell’art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917 del 1986, dell’art. 78, comma 1, lett. g) ed h), legge Regione Toscana n. 1 del 2005 e dell’art. 3 d.P.R. n. 380 del 2001, sostenendo che un edificio il quale sostituisce interamente il precedente, con nuova sagoma e maggiore volumetria, costituisce nuova costruzione e che la sua cessione, ricorrendo gli ulteriori presupposti, integra plusvalenza imponibile.

In via preliminare la Corte esamina l’istanza di discussione in pubblica udienza. Il collegio può escludere, con valutazione discrezionale, la ricorrenza dei presupposti in ragione del carattere consolidato dei principi da applicare (Sezioni Unite n. 14437 del 2018), e ugualmente quando non si verta in tema di decisioni di rilevanza nomofilattica (Sezioni Unite n. 8093 del 2020). La sede camerale è comunque compatibile con la trattazione di questioni nuove, se non oggettivamente inedite (Sez. V n. 18644 del 2023).

Nel merito la Corte ritiene la valutazione della CTR condivisibile e conforme all’orientamento della legittimità. Pacifico che sull’area ceduta insistesse già un fabbricato, si ribadisce che l’alternativa tra edificato e non edificato non ammette un tertium genus: la cessione di un edificio, anche con pattuizione di demolizione e ricostruzione e aumento di volumetria, non può essere riqualificata come cessione del terreno edificabile sottostante, neppure se l’edificio non assorbe tutta la capacità edificatoria residua del lotto (Sez. V n. 5088 del 2019).

Il presupposto dell’art. 67, lett. b), TUIR è la cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti: non vi rientra la cessione di un terreno su cui sorge già un edificio, pur quando sia presentata domanda di concessione per demolizione e ricostruzione con maggiore cubatura (Sez. V n. 28535 del 2024). Rileva la destinazione edificatoria originariamente conferita all’area non edificata in sede di pianificazione, non quella ripristinata a seguito dell’intervento su area già edificata (Sez. V n. 16047 del 2025).

Il ricorso è pertanto infondato e va respinto. Non si provvede sulle spese di lite, non essendosi il contribuente tempestivamente costituito. Non si applica l’art. 13, comma 1 quater, d.P.R. n. 115 del 2002, risultando soccombente parte ammessa alla prenotazione a debito del contributo unificato.