Parcheggio a raso e plusvalenza: il terreno è edificabile ai fini fiscali (Cass. civ. Sez. V n. 26613 del 11.10.2026)

Principi di diritto (Massima)
Non può escludersi l’imponibilità della plusvalenza da redditi diversi, prevista dall’art. 67, primo comma, lett. b), d.P.R. n. 917/1986, per la sola circostanza che il terreno ceduto ricada in zona vincolata a utilizzazione pubblicistica. La potenzialità edificatoria non va intesa necessariamente come destinazione a edilizia residenziale: costituisce elemento oggettivo idoneo a influenzare il valore del terreno e integra indice di capacità contributiva ai sensi dell’art. 53 Cost. Va pertanto riconosciuta vocazione edificatoria, rilevante ai fini fiscali, al terreno incluso dal piano regolatore generale in zona destinata a servizi pubblici, quali i parcheggi a raso.

Il Fatto

La contribuente impugnava l’avviso di accertamento con cui l’Agenzia delle entrate, per l’anno 2016, contestava la mancata dichiarazione della plusvalenza realizzata mediante cessione di un terreno, ritenuti integrati i presupposti dell’art. 67, comma 1, lett. b), t.u.i.r. La difesa deduceva che il fondo non fosse suscettibile di utilizzazione edificatoria.

La CTP rigettava il ricorso. La CTR della Liguria, acquisite informazioni dal Comune circa la possibilità di realizzare posti auto e autorimesse private, accoglieva l’appello: nell’area era consentita la realizzazione di parcheggi a raso, senza copertura né piani sovrapposti, e ciò non integrava, a parere del giudice d’appello, la nozione fiscale di edificabilità. L’Ufficio ricorreva per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

Il Collegio esamina anzitutto il secondo motivo, che deduce error in procedendo e quindi si impone in via prioritaria. L’Ufficio lamentava la nullità della sentenza per motivazione apparente. La Corte richiama la riduzione al “minimo costituzionale” del sindacato sulla motivazione dopo la riformulazione dell’art. 360, primo comma, n. 5, cod. proc. civ. a opera dell’art. 54 del d.l. n. 83/2012: denunciabile è solo l’anomalia che si traduce in violazione di legge costituzionalmente rilevante, ossia la mancanza assoluta di motivi, la motivazione apparente, il contrasto irriducibile tra affermazioni inconciliabili e la motivazione perplessa e incomprensibile (Cass., Sez. U., n. 8053 del 2014; Cass. n. 7090 del 2022).

La CTR ha escluso la configurazione della plusvalenza sul rilievo che il parcheggio a raso non consente coperture o opere di edificazione, potendo al più determinare una maggiore valutazione del bene. Si tratta, per la Corte, di affermazioni che si collocano al di sopra del minimo costituzionale: la motivazione si sottrae al vizio di apparenza e il motivo è infondato.

Il primo motivo è invece fondato. La finalità dell’art. 67, comma 1, lett. b), d.P.R. n. 917/1986 è tassare una ricchezza prodotta nel rispetto del principio di capacità contributiva: tra le operazioni produttive di plusvalenze rientrano le cessioni di terreni a utilizzazione edificatoria, che per la loro semplice vocazione fanno presumere un incremento di valore rispetto alla destinazione agricola. Dopo l’art. 36 del d.l. n. 223/2006 e le Sezioni Unite n. 25505 del 2006, l’edificabilità si desume dalla qualificazione attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune, secondo un criterio in astratto e non in concreto.

L’orientamento maggioritario, cui il Collegio aderisce, nega che l’imponibilità possa escludersi per il solo fatto che il terreno ricada in zona vincolata a utilizzo pubblicistico; la potenzialità edificatoria desumibile da elementi certi e obiettivi è indice di capacità contributiva (Cass. n. 25273 del 2014; Cass. n. 20950 del 2015; Cass. n. 14503 del 2016; Cass. n. 27604 del 2018). Unico limite è il vincolo assoluto di inedificabilità, da verificare anche quanto a compensazioni e maggiorazioni di indici a favore di terreni limitrofi, rispetto alle quali il corrispettivo pattuito costituisce una spia dell’utilizzabilità economica (Cass. n. 3243 del 2021).

Il giudice d’appello ha quindi errato nell’escludere la vocazione edificatoria per la sola impossibilità di edificare in senso materiale. La sentenza è cassata con rinvio alla CGT di secondo grado della Liguria, in diversa composizione, per nuovo esame e per la liquidazione delle spese.