Affitto di azienda e deduzione degli ammortamenti: la deroga convenzionale ex art. 2561 c.c. prevale sul riaddebito delle spese per le parti comuni (Cass. civ. Sez. 5 n. 19129 del 11.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di affitto di azienda, l’obbligo di conservazione dell’efficienza del compendio aziendale ex art. 2561, secondo comma, c.c. costituisce il presupposto per la traslazione all’affittuario del diritto alla deduzione delle quote di ammortamento, ai sensi dell’art. 102, comma 8, d.P.R. n. 917/1986. Tale disciplina è derogabile convenzionalmente: qualora l’affittuario non assuma l’obbligo, la titolarità della deduzione degli ammortamenti resta in capo al concedente. Il semplice riaddebito pro-quota all’affittuario delle spese di manutenzione e gestione delle parti comuni di un centro commerciale — beni estranei al perimetro del ramo d’azienda affittato — non è indicativo della volontà delle parti di trasferire all’utilizzatore i costi di conservazione dell’efficienza del compendio, né è sufficiente a radicare in capo a quest’ultimo il diritto alla deduzione.

Il Fatto

L’Agenzia delle Entrate contestava alla società concedente l’indebita deduzione di quote di ammortamento relative a beni compresi nei rami di azienda affittati all’interno di un centro commerciale. Secondo l’Ufficio, il riaddebito agli affittuari delle spese di manutenzione di alcuni beni avrebbe implicato la sussistenza in capo a questi ultimi dell’obbligo di conservazione dell’efficienza dell’azienda ex art. 2561 c.c., con conseguente diritto degli stessi alla deduzione. I giudici di merito accoglievano le ragioni della contribuente, riconoscendo la legittimità della deduzione in capo alla concedente.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione, richiamando il principio di derivazione del reddito fiscale da quello civilistico, rammenta che l’ammortamento dei beni compresi nell’azienda data in affitto compete, in via ordinaria, al soggetto che ha l’obbligo di conservare in efficienza il compendio, ossia l’affittuario (Cass. n. 22070/2022, n. 6836/2019). Tuttavia, l’art. 102, comma 8, d.P.R. n. 917/1986 non si applica in caso di deroga convenzionale alla disciplina civilistica, con la conseguenza che la titolarità del diritto di deduzione non viene traslata sul reddito dell’affittuario (Cass. n. 19653 e n. 19655 del 2025).

Nel caso di specie, i giudici di legittimità ritengono corretto l’operato della CTR, che ha distinto le spese per il mantenimento dell’efficienza dell’intera organizzazione e degli impianti comuni — rimaste a carico della concedente — dai costi di manutenzione ordinaria, personalizzazione e gestione quotidiana delle parti comuni, riaddebitati agli affittuari. Tali ultimi oneri non sono diretti a contrastare il deperimento dei beni del ramo d’azienda e non incidono sull’integrità del compendio, restando estranei alla logica dell’ammortamento. Ne deriva che il mero riaddebito delle spese di gestione del centro non dimostra che le parti abbiano inteso lasciare a carico dell’affittuario i costi di conservazione dell’efficienza, essendo le parti comuni beni non inclusi nel perimetro dei rami locati e oggetto di un mero diritto d’uso regolamentato.

La Suprema Corte esclude, inoltre, ogni violazione dell’art. 1322 c.c., valorizzando la chiara volontà negoziale delle parti, che rientra nella loro piena disponibilità. La regolamentazione convenzionale della ripartizione degli oneri di mantenimento del compendio è legittima e, come tale, idonea a radicare in capo al concedente il diritto alla deduzione degli ammortamenti.

Accoglie, invece, il quarto motivo di ricorso, relativo alla condanna dell’Agenzia al rimborso delle spese generali forfettarie nella misura del 145%, ritenuta illegittima in quanto la misura massima spettante è del 15% del compenso totale, ai sensi dell’art. 13 della legge n. 247/2012 e dell’art. 2, comma 2, d.M. n. 55/2014. La sentenza è quindi cassata con rinvio, limitatamente al capo concernente la liquidazione delle spese di lite.