Lastrico solare: presunzione di condominialità e deroga per titolo (Cass. civ. Sez. II n. 5253/2026)

Principi di diritto (Massima)
Una terrazza a livello con funzione di copertura dei vani sottostanti si presume bene di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c., svolgendo la medesima funzione del lastrico solare ed essendo necessaria all’esistenza del fabbricato. La deroga all’attribuzione legale al condominio, con assegnazione del lastrico in proprietà o uso esclusivi, deve risultare da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione nel negozio di alienazione ovvero mediante atto di destinazione del titolare di un diritto reale. La divisione in porzioni dell’edificio in regime di condominio che lasci la comproprietà di tutti i partecipanti su alcune delle cose indicate dall’art. 1117 c.c. comporta l’applicazione della disciplina del condominio.

Il Fatto

Il Condominio ha agito in giudizio per ottenere l’accesso al lastrico solare di proprietà di alcuni condomini, al fine di eseguire lavori urgenti di riparazione a causa di infiltrazioni negli appartamenti sottostanti. I proprietari del lastrico hanno contestato la natura condominiale del bene, sostenendo che si trattasse di terrazza a livello di proprietà e uso esclusivo del loro appartamento, elemento di maggior pregio del medesimo. La controversia ha avuto un lungo iter processuale, conclusosi con la sentenza di questa Corte n. 32102/2021, che ha cassato con rinvio per l’accertamento della proprietà esclusiva o comune del lastrico. La Corte d’Appello di Firenze, in sede di rinvio, ha accertato la natura condominiale del lastrico, sulla base dell’atto di divisione del 3 novembre 1997 e dei verbali assembleari. I proprietari hanno proposto ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha rigettato il ricorso. Ha richiamato i principi di diritto già enunciati nella precedente sentenza di cassazione, secondo cui una terrazza a livello con funzione di copertura dei vani sottostanti deve presumersi bene di proprietà condominiale ex art. 1117 c.c., essendo necessaria all’esistenza del fabbricato. La deroga a tale presunzione deve risultare da uno specifico titolo, mediante espressa disposizione del negozio di alienazione ovvero mediante atto di destinazione del titolare di un diritto reale.

La Corte ha poi ribadito che l’accertamento della volontà dei contraenti si traduce in una indagine di fatto affidata al giudice del merito, censurabile in sede di legittimità solo per violazione dei canoni legali di ermeneutica contrattuale o per motivazione inadeguata. Ha precisato che, quando di una clausola contrattuale sono possibili due o più interpretazioni, non è consentito alla parte che aveva proposto l’interpretazione poi disattesa dolersi del fatto che fosse stata privilegiata l’altra.

La Corte ha quindi ritenuto che la Corte d’Appello si fosse attenuta ai principi enunciati, interpretando l’atto di divisione e valorizzando la delibera assembleare dell’11 dicembre 2005 come ricognitiva del regime condominiale del lastrico. La censura dei ricorrenti si risolveva nella proposta di una diversa interpretazione degli atti, non consentita in sede di legittimità. Il ricorso è stato rigettato con condanna dei ricorrenti al pagamento delle spese e delle sanzioni ex art. 96 c.p.c., in quanto deciso in conformità alla proposta ex art. 380-bis c.p.c.

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