Distacco dall’impianto centralizzato: diritto e presupposti (Cass. civ. n. 6490/2026)

Principi di diritto (Massima)
Il condomino ha il diritto di rinunciare all’uso del riscaldamento centralizzato e di distaccare le diramazioni della propria unità immobiliare dall’impianto comune, senza necessità di autorizzazione o approvazione assembleare, a condizione che provi l’assenza di aggravio di spese per i condomini e di squilibrio termico per l’edificio. Tale diritto, già riconosciuto sotto la vigenza dell’art. 1118 c.c. ante riforma, non può essere impedito da un regolamento di condominio, neppure di natura contrattuale, che imponga una preventiva autorizzazione. La valutazione dei presupposti va compiuta con riguardo al momento dell’esercizio del diritto, essendo irrilevanti le modifiche sopravvenute all’impianto.

Il Fatto

Un condomino, dopo aver ottenuto una perizia che attestava la fattibilità tecnica e l’assenza di pregiudizi per gli altri, comunicava al condominio l’intenzione di distaccare il proprio appartamento dall’impianto centralizzato e provvedeva al distacco a far data dal 4 febbraio 2008. Il condominio si opponeva. Il condomino proponeva azione di accertamento della legittimità del distacco già eseguito. Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte d’Appello di Venezia (sentenza n. 4622/2019 del 24 ottobre 2019) confermava, ritenendo il distacco illegittimo per violazione del regolamento di condominio (che richiedeva l’autorizzazione dell’amministratore) e per carenza di prova dei presupposti.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha accolto il ricorso, enunciando il principio secondo cui il diritto del condomino al distacco dall’impianto centralizzato è un diritto già riconosciuto dalla giurisprudenza ante riforma dell’art. 1118 c.c. (applicabile ratione temporis), che non richiede alcuna autorizzazione assembleare o preventiva, essendo sufficiente la prova, a carico di chi intende distaccarsi, dell’assenza di aggravio di spese per gli altri condomini e di squilibrio termico per l’intero edificio. Tale diritto, in quanto espressione della facoltà di rinunziare all’uso della cosa comune, può essere esercitato unilateralmente.

La Corte ha altresì chiarito che un regolamento di condominio, anche di natura negoziale, non può impedire l’esercizio di questo diritto, né può subordinarlo a una preventiva autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea. La previsione regolamentare che demandi all’amministratore la valutazione sull’opportunità del distacco è illegittima, in quanto l’interesse del condomino a rinunciare all’uso comune prevale sull’eventuale interesse collettivo a mantenere l’omogeneità dell’impianto, salvo i limiti del pregiudizio agli altri condomini.

Con riferimento all’accertamento dei presupposti, la Cassazione ha rilevato l’errore della Corte d’Appello, che aveva ritenuto superata la consulenza tecnica eseguita in sede di ATP (anteriore al distacco) per effetto della sostituzione della caldaia avvenuta nel 2011, successivamente al distacco. La Suprema Corte ha affermato che la legittimità del distacco va valutata con riferimento al momento in cui esso viene operato (e quindi sulla base della situazione tecnica esistente a quella data), essendo irrilevanti le modifiche dell’impianto sopravvenute, che possono al più rilevare ai fini di un eventuale riallaccio. La Corte d’Appello, inoltre, aveva compiuto una valutazione incompleta delle prove, trascurando la consulenza ATP, che costituiva un elemento decisivo per l’accertamento dei presupposti. La sentenza è stata cassata con rinvio alla Corte d’Appello di Venezia in diversa composizione per un nuovo esame, con l’avvertenza di valutare la legittimità del distacco in relazione al momento del suo esercizio e di considerare tutti gli elementi probatori.

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