Uso dei beni comuni proporzionale ai millesimi (Cass. civ. Sez. 2 n. 4966 del 05.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’assemblea condominiale può, con delibera adottata con la maggioranza prevista dagli artt. 1102, 1118, 1136 e 1138 c.c., limitare il godimento dei beni comuni non rientranti nell’elenco di cui all’art. 1117 c.c. in misura proporzionale al valore della quota dei singoli partecipanti alla comunione, purché non venga impedito agli altri partecipanti di farne uso. In tema di comunione, la nozione di pari uso ex art. 1102 c.c. non equivale ad uso identico e contemporaneo, ben potendo il regolamento introdurre un uso turnario o differenziato che privilegi chi concorre in misura maggiore alle spese di conservazione del bene.

Il Fatto

Il proprietario di un’unità immobiliare all’interno di un residence impugnava la delibera assembleare che aveva approvato un nuovo regolamento condominiale, contestando la legittimità delle disposizioni che disciplinavano l’uso del campo da tennis e della piscina in base al criterio dei millesimi di proprietà. In particolare, il regolamento prevedeva un utilizzo turnario del campo da tennis proporzionale alla quota e la possibilità di invitare in piscina un numero di ospiti parametrato ai millesimi posseduti.

Rigettata la domanda in primo grado, la sentenza veniva confermata dalla Corte d’Appello, la quale riteneva legittima la turnazione in quanto la limitazione dell’accesso ai terzi non pregiudicava il diritto d’uso dei condomini. Avverso tale decisione veniva proposto ricorso per cassazione, rimesso alle Sezioni Unite per la novità e la rilevanza nomofilattica della questione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione ha preliminarmente rigettato l’eccezione di improcedibilità del ricorso, ritenendo sanato l’errore materiale in ordine alla notificazione della sentenza impugnata. Nel merito, ha escluso che piscina e campo da tennis, non essendo parti necessarie all’esistenza o all’uso delle unità abitative, rientrino nella disciplina del condominio ex art. 1117 c.c., configurandosi piuttosto come beni ontologicamente autonomi, soggetti alle norme sulla comunione.

Ha quindi richiamato il consolidato principio per cui l’art. 1102 c.c. attribuisce a ciascun partecipante la facoltà di trarre dalla cosa comune la più intensa utilizzazione, a condizione che questa sia compatibile con i diritti degli altri e non ne venga alterata la destinazione. La nozione di pari uso non deve essere intesa come uso identico e contemporaneo, ben potendo il bene essere utilizzato in modo turnario o differenziato, purché l’utilità aggiuntiva non pregiudichi il godimento altrui.

Quanto al criterio dei millesimi, la Corte ha osservato che l’art. 1118 c.c. rende la titolarità della quota un criterio oggettivo cui l’assemblea può legittimamente fare ricorso per disciplinare l’uso del bene comune, proporzionando alla quota stessa il vantaggio che ciascun partecipante può trarre. Tale soluzione è coerente con la natura derogabile dell’art. 1102 c.c., fermo restando il divieto di introdurre un divieto di utilizzazione generalizzato.

Nel caso di specie, la delibera impugnata non escludeva alcun condomino dall’uso della piscina e del campo da tennis, limitandosi a regolamentare l’accesso degli ospiti e le modalità di prenotazione secondo un criterio proporzionale alla quota. Trattandosi di atto avente natura regolamentare, la delibera risultava validamente adottata con la maggioranza semplice prevista dagli artt. 1136 e 1138 c.c. Il ricorso è stato pertanto rigettato, con compensazione delle spese processuali in ragione della novità della questione.