Presunzione di condominialità e spese per i locali seminterrati (Cass. civ. Sez. 2 n. 10331 del 20.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio, la presunzione di comunione di cui all’art. 1117 cod. civ. può essere superata solo da un titolo contrario rinvenibile nell’atto costitutivo del condominio, ossia nel primo atto di trasferimento di un’unità immobiliare dall’originario proprietario ad altro soggetto, e non già in successivi atti di acquisto. I condomini proprietari di negozi o locali terranei con accesso autonomo dalla strada sono comunque tenuti a concorrere alle spese per la conservazione e manutenzione delle parti comuni, in proporzione all’utilità che possono trarne, salva una espressa convenzione di esonero ex art. 1123 cod. civ. con efficacia inter partes. È nulla la clausola contrattuale che, in un atto di vendita successivo al primo, escluda dal trasferimento la proprietà di parti comuni, configurandosi una rinuncia vietata dall’art. 1118, capoverso, cod. civ. La deduzione del vizio di motivazione ex art. 360, comma 1, n. 5, cod. proc. civ. è preclusa in presenza di doppia conforme.

Il Fatto

Il proprietario di un locale seminterrato, con accessi autonomi sulla pubblica via ma privo di accesso all’androne condominiale, impugnava dinanzi al Tribunale le delibere condominiali che avevano approvato i bilanci consuntivi per gli anni 2009 e 2011, nella parte in cui lo includevano nella ripartizione delle spese per i beni comuni. L’attore deduceva che l’atto di acquisto del proprio dante causa, risalente al 1965 e stipulato direttamente col costruttore, lo escludeva dal diritto di comunione su lastrici solari, androne, gabbia scale e ascensore, criterio applicato fino al 2004.

Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte d’appello confermava la decisione, ritenendo che la presunzione di comunione potesse essere superata solo da un titolo contrario contenuto nel primo atto di vendita dell’originario proprietario, circostanza rimasta sfornita di prova. Avverso tale sentenza il condomino proponeva ricorso per cassazione con due motivi.

La Motivazione della Corte

La Corte ha dichiarato inammissibile il primo motivo nella parte in cui introduceva il tema del condominio parziale, nuovo e implicante accertamenti di fatto non prospettati nei gradi di merito. Nel merito, ha comunque richiamato il consolidato orientamento secondo cui scale e androne, quali elementi strutturali necessari all’edificazione e mezzo indispensabile per accedere alla copertura, conservano la qualità di parti comuni anche rispetto ai condomini proprietari di locali con accesso dalla strada, che ne fruiscono quanto meno per la conservazione e manutenzione della copertura dell’edificio. Il collegio ha precisato che il titolo contrario alla presunzione di comunione deve rinvenirsi esclusivamente nell’atto costitutivo del condominio, ossia nel primo trasferimento dall’originario proprietario: solo in quel momento la riserva della proprietà di un bene a uno dei contraenti ne esclude la comunione. Un eventuale atto successivo non potrebbe operare tale riserva, perché avverrebbe a non domino.

La Corte ha altresì affermato che la clausola di un contratto di vendita successivo, con cui si esclude dal trasferimento la proprietà di alcune parti comuni, è nulla in quanto attuerebbe la rinuncia vietata dall’art. 1118, capoverso, cod. civ. Quanto alla dedotta omissione su circostanza decisiva, ne ha rilevato la preclusione per effetto della doppia conforme tra le sentenze di merito. Ha infine rigettato il secondo motivo, volto a far valere la nullità per motivazione apparente, richiamando i limiti del sindacato di legittimità sul vizio di motivazione così come ridisegnati dalle Sezioni Unite n. 8053 del 2014 e ritenendo la sentenza impugnata sorretta da una motivazione chiara ed esaustiva, avendo spiegato le ragioni della validità delle delibere impugnate. Il ricorso è stato conseguentemente rigettato, con condanna del ricorrente alla refusione delle spese e alla corresponsione dell’ulteriore contributo unificato.