La delibera a maggioranza che esonera un condomino dalle spese è nulla, e trascina la transazione (Cass. civ. Sez. 2 n. 2709 del 07.02.2026)

Principi di diritto (Massima)
La “diversa convenzione” ex art. 1123, primo comma, cod. civ. è una dichiarazione negoziale con cui i condomini derogano ai criteri legali di ripartizione delle spese di cui agli artt. 1118, 1123 cod. civ. e 68 disp. att. cod. civ., e necessita della volontà unanime dei condomini, restando altrimenti vincolante il criterio legale. Sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell’assemblea. La deduzione di una nullità contrattuale rilevabile d’ufficio non integra un’eccezione in senso stretto, ma costituisce una mera difesa che può essere avanzata anche in appello e formulata in comparsa conclusionale, se fondata su elementi già acquisiti al giudizio. La nullità della delibera di autorizzazione comporta la nullità della transazione stipulata dall’amministratore, il quale trae il proprio potere negoziale soltanto dalla preventiva delibera assembleare. L’interpretazione della volontà contrattuale si risolve in un’indagine di fatto riservata al giudice di merito, il cui sindacato di legittimità è limitato alla verifica del rispetto dei canoni legali di ermeneutica.

Il Fatto

Il proprietario di alcuni locali commerciali site in un edificio condominiale impugnava la delibera assembleare di approvazione del rendiconto e del bilancio preventivo, redatti secondo le tabelle millesimali precedenti a quelle concordate in una transazione stipulata con il condominio. L’accordo transattivo, autorizzato a maggioranza, prevedeva la gestione autonoma dei locali e l’esonero del condomino dalla partecipazione alle spese per le parti comuni.

Nel corso del giudizio, la delibera di autorizzazione alla transazione veniva revocata e successivamente annullata. La Corte d’Appello, riformando la sentenza di primo grado che aveva accolto l’impugnazione, dichiarava la nullità della transazione per violazione dell’art. 1123 cod. civ., essendo stata deliberata a maggioranza l’esenzione dalle spese in assenza di scioglimento del condominio. Avverso tale decisione il condomino proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di Cassazione ha esaminato congiuntamente i due motivi di ricorso, concernenti rispettivamente la nullità della sentenza per violazione dell’art. 101 cod. proc. civ. e la falsa applicazione degli artt. 1123 cod. civ. e 61 e 62 disp. att. cod. civ. Il primo motivo è stato reputato infondato, il secondo inammissibile.

Quanto alla dedotta violazione del contraddittorio, la Corte ha chiarito che la questione della nullità della transazione era stata sollevata sin dal primo grado e riproposta con il terzo motivo di appello. La Suprema Corte ha richiamato il principio consolidato per cui la deduzione di una nullità contrattuale rilevabile d’ufficio non costituisce eccezione in senso stretto ma mera difesa, avanzabile anche in appello e in comparsa conclusionale, se fondata su elementi già acquisiti al giudizio. Nella specie, il fatto integrante il vizio (la modifica dei criteri di ripartizione deliberata a maggioranza) era stato allegato e la controparte aveva avuto modo di replicare nella memoria conclusionale, sicché non poteva configurarsi alcuna lesione del diritto di difesa.

La Corte ha quindi affermato che la delibera di autorizzazione era nulla per violazione dell’art. 1123, primo comma, cod. civ., poiché l’assemblea aveva introdotto a maggioranza una deroga generale ai criteri legali di ripartizione delle spese, in assenza di un accordo unanime dei condomini e di scioglimento del condominio. Da tale nullità è derivata necessariamente la nullità della transazione stipulata dall’amministratore, il quale era stato autorizzato in forza di un mandato invalidamente rilasciato dalla sola maggioranza assembleare.

Quanto al secondo motivo, la Corte lo ha dichiarato inammissibile, rilevando che il ricorrente aveva censurato l’interpretazione della volontà negoziale operata dalla Corte territoriale senza denunciare specificamente la violazione dei canoni ermeneutici di cui agli artt. 1362 e ss. cod. civ., né riproducendo integralmente il testo dell’accordo asseritamente mal interpretato, limitandosi a prospettare una diversa valutazione degli elementi di fatto già esaminati dal giudice di merito.

La Corte ha infine dichiarato inammissibile la questione sollevata nella memoria illustrativa concernente il pregiudizio per mancato adempimento del condominio, trattandosi di prospettazione eccentrica rispetto ai motivi di ricorso, in violazione del principio per cui la memoria ex art. 378 cod. proc. civ. non può integrare i motivi di impugnazione. Il ricorso è stato pertanto respinto con condanna del ricorrente alle spese.