Lucro cessante da immobile inutilizzabile e travisamento della prova (Cass. civ. Sez. III n. 2015 del 18.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Il travisamento della prova, deducibile ai sensi dell’art. 360, primo comma, num. 4, cod. proc. civ. in relazione all’art. 115 cod. proc. civ., ricorre quando l’errore del giudice di merito cade non sulla valutazione della prova, ma sulla ricognizione del suo contenuto oggettivo, con assoluta impossibilità logica di ricavare dagli elementi acquisiti i contenuti informativi che il giudice ha ritenuto di trarre; l’errore deve avere formato oggetto di discussione tra le parti ed essere decisivo, nel senso che la motivazione sarebbe stata necessariamente diversa se correttamente fondata. La compressione del diritto di godimento di un bene per altrui fatto illecito è risarcibile a titolo di lucro cessante, per la perdita dei frutti civili normalmente prodotti dalla cosa: la sua ricorrenza si accerta avendo riguardo alla potenziale destinazione redditizia dell’immobile al momento dell’evento lesivo e in proiezione futura, non già alla sua pregressa utilizzazione. In ipotesi di rigetto di istanze istruttorie, la parte che intenda reiterarle in sede di impugnazione è gravata del solo onere della specifica riproposizione al momento della precisazione delle conclusioni, non di una inesistente “opposizione” all’ordinanza. La compensazione delle spese ex art. 92, secondo comma, cod. proc. civ. postula gravi ed eccezionali ragioni espressamente e puntualmente specificate, non potendosi fondare su formule generiche o tautologiche.

Il Fatto

Nel febbraio 2008, nell’appartamento di proprietà del ricorrente, si verificarono copiose infiltrazioni d’acqua provenienti dall’unità sovrastante, causate dalla rottura del tubo di sfiato dell’impianto di riscaldamento condominiale. Ripristinato l’immobile a proprie spese per l’inerzia dell’ente condominiale, il proprietario domandò la condanna del Condominio al risarcimento del danno, includendo il lucro cessante per la mancata percezione dei canoni di locazione nel periodo di indisponibilità del bene.

Il Tribunale di Genova, ritenuta l’esclusiva responsabilità del Condominio, riconobbe il solo danno emergente, escludendo il lucro cessante. La Corte d’appello, in parziale accoglimento degli appelli, accertò una corresponsabilità del Condominio e dell’impresa incaricata della ricerca delle cause del fenomeno infiltrativo, con condanne in solido e manleva della compagnia assicuratrice. Ricorre per cassazione il proprietario; resistono con ricorsi incidentali il Condominio, l’impresa e la compagnia.

La Motivazione della Corte

Il primo motivo del ricorso principale è fondato. Il documento sul quale la Corte d’appello aveva fondato il rigetto del ristoro per i canoni non percepiti riportava una comunicazione di trattative collocate temporalmente a fine gennaio 2008, ma era stato inteso dal giudice territoriale come riferito al gennaio 2010. L’errore percettivo è decisivo, perché la pretesa risarcitoria concerneva proprio il periodo di giustificato inutilizzo del bene: correttamente riferita al gennaio 2008, la circostanza avrebbe potuto condurre a un diverso apprezzamento sull’idoneità della prova ad asseverare la perdita di concreta messa a frutto dell’immobile. Esclusa la configurabilità di un errore revocatorio, poiché sulla questione le parti avevano lungamente dibattuto.

Il secondo motivo è parimenti fondato. Rigettate le istanze istruttorie in primo grado, la parte che voglia preservarne la facoltà di reiterazione in impugnazione è gravata del solo onere della specifica riproposizione in sede di precisazione delle conclusioni. Il richiamo, posto a fulcro della decisione impugnata, all’omesso esperimento di una non meglio individuata “opposizione” avverso l’ordinanza reiettiva è privo di fondamento giuridico, essendo stata la reazione immediata avverso i provvedimenti istruttori espunta dall’ordinamento con l’abrogazione del reclamo già previsto dall’art. 178 cod. proc. civ.

Il terzo motivo è fondato. La limitazione del godimento del bene per altrui fatto dannoso è valutabile sia come danno emergente, per la spesa ripristinatoria, sia come lucro cessante, per la perdita dei frutti civili. Il lucro cessante si configura quando si alleghi che l’impedita disponibilità dell’immobile abbia prodotto un mancato guadagno, sub specie di mancata percezione dei frutti civili conseguibili mediante la concessione a terzi verso corrispettivo. Ai fini dell’accertamento non rileva che in precedenza l’immobile fosse sfitto o non fosse stato oggetto di locazione: circostanze, di per sé sole, non significative ai fini della prognosi di redditività futura.

Il quarto motivo è inammissibile, avendo la sentenza compiuto un accertamento tipicamente fattuale sulla necessità del finanziamento, insindacabile in sede di legittimità. Il quinto motivo resta assorbito dall’accoglimento dei primi tre. Il ricorso incidentale dell’impresa è inammissibile, poiché non deduce un fatto storico-naturalistico, ma prospetta un riesame della quaestio facti. È invece fondato il ricorso incidentale della compagnia assicuratrice: l’eccezione di inoperatività della polizza costituisce semplice difesa, deducibile per la prima volta in appello. Infine, il ricorso incidentale del Condominio è fondato in ordine alla compensazione delle spese tra esso e l’impresa: l’accoglimento ridotto di una domanda articolata in un unico capo non integra la soccombenza reciproca, né la motivazione esponeva gravi ed eccezionali ragioni.