Natura dichiarativa dell’accertamento del canone vile e retroattività degli effetti verso l’aggiudicatario (Cass. civ. Sez. 3 n. 19354 del 11.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
La domanda ex art. 2923, comma 3, c.c. con cui l’acquirente del bene in sede di vendita forzata chiede di accertare che il canone di locazione era “vile” ha natura non costitutiva ma dichiarativa: essa verifica una condizione intrinseca del contratto che, per effetto del sopravvenuto pignoramento, ne determina l’inefficacia relativa nei confronti dell’acquirente. Ne consegue che l’accertamento della “viltà” del canone va compiuto con riguardo alla data del pignoramento e che l’inopponibilità del contratto retroagisce alla data dell’acquisto del bene da parte dell’aggiudicatario, momento in cui l’occupazione del conduttore diviene sine titulo. Il diritto dell’acquirente al risarcimento del danno – pari alla differenza tra il canone “giusto” e quello “vile” – sorge per l’intera durata dell’occupazione illegittima successiva all’acquisto, a prescindere dal momento di proposizione della domanda, fatti salvi gli effetti della prescrizione.

Il Fatto

Una società, aggiudicataria in una vendita fallimentare di un compendio immobiliare commerciale, agiva ex art. 447-bis c.p.c. nei confronti della società conduttrice dell’immobile, chiedendo che il contratto di locazione stipulato nel 2013 tra l’originaria proprietaria, poi fallita, e la conduttrice le fosse dichiarato inopponibile ai sensi dell’art. 2923, comma 3, c.c., in quanto pattuito a canone ritenuto “vile”. La conduttrice, dopo aver rilasciato l’immobile nel 2023, veniva condannata in primo grado al risarcimento del danno, quantificato per il periodo successivo alla proposizione della domanda giudiziale. La Corte d’appello, adita dall’aggiudicataria, riformava parzialmente la sentenza, individuando il dies a quo del risarcimento nel febbraio 2019, data di scadenza contrattuale che la conduttrice aveva indicato come termine del rapporto, e condannando quest’ultima al pagamento di una somma maggiore. Avverso tale decisione la società conduttrice proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Cassazione, nel rigettare il ricorso, chiarisce preliminarmente che la valutazione sulla natura “vile” del canone non va effettuata con riferimento alla data di stipula del contratto, bensì alla data del pignoramento del bene locato, che nella specie coincide con la dichiarazione di fallimento dell’originaria locatrice. Prima del pignoramento, infatti, il locatore è libero di determinare il canone come ritiene più opportuno; solo l’assoggettamento dell’immobile alla procedura esecutiva rende rilevante l’eventuale inadeguatezza del corrispettivo ai fini della tutela dell’acquirente.

Quanto agli effetti della pronuncia, la Corte precisa che l’iniziativa dell’acquirente tende all’accertamento dell’inefficacia relativa del contratto a suo favore, e non già alla sua risoluzione, che avrebbe natura costitutiva. La sentenza che accerta la “viltà” del canone ha pertanto natura dichiarativa, poiché verifica una condizione intrinseca della locazione che, in forza del fatto sopravvenuto del pignoramento, ne determina l’inopponibilità all’acquirente.

Da tale natura dichiarativa la Corte fa discendere la retroattività degli effetti della pronuncia alla data dell’acquisto del bene in sede di vendita forzata: è in quel momento che si concretizza l’inopponibilità del contratto e l’occupazione del conduttore diviene senza titolo, con conseguente diritto dell’acquirente al risarcimento del danno per l’intero periodo di occupazione successivo. La proposizione della domanda non costituisce pertanto un limite temporale per il calcolo del danno, valendo semmai la prescrizione quale unico possibile ostacolo.