L’azione di accertamento dell’inopponibilità dell’affitto agrario ex art. 2923 c.c. è imprescrittibile (Cass. civ. Sez. 3 n. 18725 del 09.06.2026)

Principi di diritto (Massima)
L’azione con cui l’aggiudicatario di un fondo rustico chiede l’accertamento dell’inopponibilità del contratto di affitto agrario stipulato anteriormente al pignoramento, a norma dell’art. 2923, comma 3, cod. civ., ha natura dichiarativa e non costitutiva, con la conseguenza che è imprescrittibile, ai sensi dell’art. 948 cod. civ., salva l’usucapione. La pronuncia di accoglimento non risolve il contratto, ma lo rende improduttivo di effetti nei confronti dell’acquirente in executivis, con efficacia ex nunc, essendo esercitabile solo dopo l’acquisto conseguente al decreto di trasferimento. L’art. 9 della legge n. 203/1982 in tema di equo canone agrario, dichiarato incostituzionale e comunque non applicabile alle locazioni di immobili espropriati, non incide sulla valutazione della viltà del canone.

Il Fatto

Gli aggiudicatari di un fondo rustico, proprietari per effetto del decreto di trasferimento emesso in sede esecutiva, convenivano in giudizio l’affittuaria subentrata nel contratto di affitto agrario stipulato dal debitore espropriato in data anteriore al pignoramento. Gli attori chiedevano accertarsi, ai sensi dell’art. 2923, comma 3, cod. civ., l’inopponibilità del contratto per viltà del canone, deducendo che il corrispettivo pattuito era inferiore di oltre un terzo rispetto a quello di mercato e chiedendo il rilascio del fondo.

Il Tribunale accoglieva la domanda e la Corte d’appello confermava la decisione, rigettando l’eccezione di prescrizione dell’azione e ritenendo il canone vile sulla base delle risultanze della consulenza tecnica d’ufficio. Avverso la sentenza d’appello l’affittuaria proponeva ricorso per cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte di cassazione affronta preliminarmente la questione centrale della natura giuridica dell’azione ex art. 2923, comma 3, cod. civ. La ricorrente sosteneva la natura costitutiva della domanda, con conseguente assoggettamento alla prescrizione ordinaria decennale, valorizzando la sovrapponibilità dell’istituto all’azione revocatoria e l’efficacia ex nunc della pronuncia.

Il Collegio esclude tali argomenti valorizzando il tenore letterale della norma, secondo cui l’acquirente «non è tenuto a rispettare» la locazione stipulata a canone vile. L’esperimento vittorioso dell’azione non determina la risoluzione del contratto, bensì la sua inefficacia relativa nei confronti dell’aggiudicatario, a tutela dell’effettività del processo esecutivo. La domanda si configura, pertanto, come accertamento negativo dell’opponibilità del contratto di godimento.

Le differenze rispetto all’azione revocatoria sono ritenute decisive: il creditore agente è titolare di un credito leso dall’atto dispositivo del debitore, mentre l’aggiudicatario agisce per far valere l’inopponibilità di un atto compiuto da terzi pregiudizievole del proprio diritto di godimento. La natura dichiarativa è confermata dalla possibilità per il custode giudiziario di avvalersi della disposizione nell’ambito dell’espropriazione immobiliare, a seguito di un accertamento meramente incidentale del giudice dell’esecuzione.

La Corte respinge poi il secondo motivo, affermando l’inammissibilità della censura per carenza di specificità e per la sua natura di merito, e ribadisce che l’art. 2932 cod. civ. non è stato abrogato dalla disciplina dell’equo canone. Il riferimento alla sentenza della Corte costituzionale n. 318 del 2002 è irrilevante, non trovando la disciplina dell’equo canone applicazione alle locazioni di immobili espropriati.

Il terzo motivo è parimenti dichiarato inammissibile: nessuna motivazione specifica è richiesta per fondare la condanna alle spese sulla regola della soccombenza, mentre l’obbligo motivazionale sussiste solo per disporre la compensazione, ai sensi dell’art. 92, comma 2, cod. proc. civ. Il ricorso è rigettato con condanna alle spese.