Notaio responsabile solo se il danno da omessa visura sia provato (Cass. civ. Sez. II n. 1448 del 15.01.2024)

Principi di diritto (Massima)
Per il notaio incaricato della preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la preventiva verifica della libertà e disponibilità del bene e delle risultanze dei pubblici registri, mediante visura, costituisce obbligo derivante dall’incarico, salvo espressa dispensa per concorde volontà delle parti. L’inosservanza di tale obbligo integra responsabilità ex contractu per inadempimento della prestazione d’opera intellettuale. L’azione risarcitoria è però accolta, secondo le regole generali, solo se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato. Occorre valutare se il cliente avrebbe, con ragionevole certezza, potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa ove il notaio avesse diligentemente adempiuto, e se l’iscrizione o trascrizione pregiudizievole abbia determinato una perdita del valore intrinseco del bene o un concreto rischio di pregiudizio. Il risarcimento, diretto alla restitutio in integrum, non può essere locupletatorio. La risoluzione del contratto e la restituzione del compenso sono escluse quando l’incarico sia stato comunque espletato, sia pure con negligenza.

Il Fatto

Un acquirente conveniva in giudizio il notaio che aveva rogato l’atto pubblico di compravendita di un immobile, lamentando che la professionista non si era avveduta, in sede di stipula, dell’esistenza di una formalità pregiudizievole trascritta sul bene a favore di una società. Chiedeva il risarcimento dei danni e la risoluzione del contratto d’opera professionale.

Il Tribunale di Napoli respingeva la domanda; la Corte d’appello di Napoli respingeva l’appello, rilevando che non era stata provata la perdita della proprietà del bene né che lo stesso non potesse essere rivenduto allo stesso prezzo in precedenza offerto, ed escludendo una notevole alterazione dell’equilibrio contrattuale. L’acquirente proponeva allora ricorso per cassazione, affidato a un unico motivo.

La Motivazione della Corte

Il ricorrente censurava la violazione e falsa applicazione degli artt. 1218 e 1223 c.c., sostenendo che la corte territoriale, con motivazione contraddittoria e insufficiente, aveva escluso l’esistenza di un danno derivante dalla condotta negligente del notaio, il quale aveva omesso le indagini sull’immobile.

La Corte muove da un approdo esegetico pacifico: per il notaio cui sia richiesta la preparazione e stesura di un atto pubblico di trasferimento immobiliare, la verifica della libertà e disponibilità del bene e delle risultanze dei registri immobiliari, tramite visura, è obbligo derivante dall’incarico, salvo espressa dispensa delle parti; la sua inosservanza genera responsabilità contrattuale (richiamate Cass. n. 264 del 2006, Cass. n. 24733 del 2007, Cass. n. 3657 del 2013).

Tale responsabilità, però, non si traduce automaticamente in condanna risarcitoria. Secondo le regole generali, l’azione può essere accolta solo se e nei limiti in cui un danno si sia effettivamente verificato. Occorre valutare se il cliente avrebbe, con ragionevole certezza, potuto conseguire una situazione economicamente più vantaggiosa ove il notaio avesse diligentemente adempiuto (Cass. n. 566 del 2000) e se la formalità pregiudizievole abbia determinato una perdita del valore intrinseco del bene o un concreto rischio di pregiudizio (Cass. n. 4726 del 2019).

Nel caso concreto, la Corte ritiene invincibile il rilievo che al momento della stipula il danno rappresentato dal versamento del corrispettivo per un immobile gravato da formalità pregiudizievoli si era già irreversibilmente prodotto: a prezzo versato, l’ignaro acquirente nulla avrebbe potuto risparmiare, ove il notaio avesse adempiuto, se non gli ulteriori esborsi connessi alla sottoscrizione del rogito. La corte di merito aveva inoltre accertato che non era stato dedotto né dimostrato che il bene non potesse essere rivenduto allo stesso prezzo rivalutato né che la mancata conclusione dell’affare avesse impedito investimenti programmati o altri impieghi produttivi.

Quanto alla liquidazione del quantum, la misura del danno deve comprendere l’intero pregiudizio, essendo il risarcimento diretto alla restitutio in integrum del patrimonio leso, senza però risultare locupletatorio (Cass. n. 2720 del 2013, Cass. n. 15726 del 2010). La corte territoriale ha quindi fatto buon governo dei principi, escludendo il danno: ciò che va risarcito è il danno conseguenza dell’inadempimento, e se esso non si verifica coevamente all’inadempimento nulla può essere riconosciuto.

Né poteva trovare accoglimento la domanda di risoluzione o di restituzione del compenso, trattandosi di incarico comunque espletato, sia pure con negligenza; la restituzione si giustificherebbe, ex art. 1458 c.c., solo in caso di risoluzione, non ravvisabile per essere l’immobile definitivamente acquisito nel patrimonio del ricorrente. Il ricorso è pertanto rigettato, con condanna alle spese e sussistenza dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato.