Nullità testuale edilizia e dichiarazione mendace ante 1967 nella divisione (Cass. civ. Sez. II n. 30827 del 24.11.2025)

Principi di diritto (Massima)
La nullità prevista dall’art. 40 della legge n. 47 del 1985 e dall’art. 17 della stessa legge, poi sostituito dall’art. 46 d.P.R. n. 380/2001, è una nullità testuale, riconducibile all’art. 1418, comma 3, cod. civ. Essa colpisce gli atti tra vivi a effetti reali privi degli estremi del titolo abilitativo, titolo che deve realmente esistere e riferirsi a quell’immobile. La dichiarazione sostitutiva di atto notorio attestante l’inizio dell’opera prima del 1° settembre 1967 e la dichiarazione sugli estremi della concessione costituiscono situazioni alternative tra loro. Ne deriva che la falsità della dichiarazione di preesistenza non determina la nullità dell’atto quando questo rechi titoli abilitativi reali e riferibili alla costruzione. La nullità non può essere invocata per sanzionare la dichiarazione mendace, ma solo per contrastare l’abusivismo tutelando l’affidamento dell’acquirente.

Il Fatto

Il ricorrente, in proprio e quale procuratore della madre, conveniva in giudizio il fratello di questa davanti al Tribunale di Locri, chiedendo la nullità dell’atto pubblico di divisione del 28.07.1993 perché contrario a norme imperative. L’atto, a suo dire, conteneva due falsità: l’indicazione dell’acquisto del terreno in forza di una sentenza del 1984 e la dichiarazione di avvenuta realizzazione del fabbricato prima del 1° settembre 1967. Su questa base domandava il risarcimento del danno.

Il convenuto eccepiva la carenza di legittimazione e proponeva riconvenzionale di usucapione. Il Tribunale rigettava la domanda; la Corte d’Appello di Reggio Calabria, con sentenza n. 868/2023, confermava, ritenendo la nullità sanabile con l’atto di rettifica del 2010. La questione arriva così in Cassazione.

La Motivazione della Corte

La Corte affronta il primo motivo, che denuncia violazione dell’art. 1418, comma 3, cod. civ. in relazione agli artt. 17 e 40 della legge n. 47/1985. Esclusa l’inammissibilità per novità della doglianza, il Collegio ne verifica il merito e lo rigetta.

Il ragionamento muove dall’interpretazione dell’art. 40, comma 2: la norma prevede due situazioni alternative di nullità, ossia la mancata menzione di un titolo abilitativo realmente esistente e l’assenza della dichiarazione sostitutiva di atto notorio sulla preesistenza al 1967. L’uso della congiunzione avversativa “ovvero” e la separazione degli incisi letterali confermano questa lettura.

Su questa linea la Corte richiama le Sezioni Unite n. 8230 del 2019, che hanno qualificato la nullità come testuale e hanno precisato che, in presenza della dichiarazione degli estremi del titolo urbanistico reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dalla conformità o difformità della costruzione. La nullità ricorre quando il titolo manchi, non sia riferibile all’immobile o la dichiarazione non corrisponda alla realtà.

Applicando tali principi, il Collegio osserva che la data di acquisto del terreno e la dichiarazione mendace di preesistenza sono irrilevanti, perché superate dalla successiva produzione dei titoli abilitativi reali e riferibili alla costruzione. La Sez. II n. 17881 del 2023, invocata dal ricorrente, si limita a ribadire il principio delle Sezioni Unite, confermato dalla Sez. II n. 30425 del 2022. Il secondo motivo resta assorbito. Quanto alle spese, il Collegio esclude la compensazione: dopo la legge n. 162/2014, l’art. 92 cod. proc. civ. consente la deroga solo in ipotesi tassative, nonostante l’intervento della Corte cost. n. 77 del 2018. Il ricorso principale è rigettato e quello incidentale assorbito.