Riparto spese di riparazione del lastrico che copre una sola unità (Cass. civ. Sez. 2 n. 10534 del 21.04.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di condominio negli edifici, il criterio derogatorio di riparto delle spese dettato dall’art. 1126 c.c. per il lastrico solare o la terrazza a livello di uso esclusivo opera solo quando la copertura serva a più unità immobiliari. Qualora il lastrico o la terrazza costituiscano copertura di una sola unità immobiliare, la ripartizione delle spese di riparazione deve essere effettuata secondo il criterio dell’art. 1125 c.c., applicato in via analogica, che accolla per intero le spese di manutenzione a chi, con l’uso esclusivo della struttura, ne determina la necessità. Tale disposizione, declinazione particolare dell’art. 1123, secondo comma, c.c., attribuisce pari incidenza alle funzioni di separazione orizzontale, di sostegno e di copertura svolte dalla res, evitando che il costo del rifacimento gravi iniquamente sul proprietario dell’unica unità sottostante, che non trae dal bene vantaggi ulteriori rispetto alla funzione di copertura.

Il Fatto

I proprietari di un’unità immobiliare convenivano in giudizio la proprietaria del sovrastante terrazzo a livello, lamentando danni da infiltrazioni e chiedendone la condanna al risarcimento e all’esecuzione delle opere di riparazione. Nel giudizio di merito era accertato che il condominio era composto da due sole unità abitative e che le infiltrazioni derivavano da una non idonea impermeabilizzazione del terrazzo, senza che fosse provato un fatto diretto della proprietaria esclusiva.

Il Tribunale dichiarava la responsabilità della convenuta nella misura di un terzo, applicando il criterio dell’art. 1126 c.c.. La Corte d’Appello, rigettato l’appello principale e accolto l’incidentale sulle spese, confermava tale criterio di riparto, escludendo la ravvisabilità dei presupposti per la domanda risarcitoria relativa al mancato utilizzo abitativo del vano sottostante.

La Motivazione della Corte

La Cassazione esamina la questione dell’individuazione del criterio di riparto delle spese di ripristino del lastrico solare in un condominio minimo. Respinte le eccezioni di inammissibilità del motivo per novità e per difetto di autosufficienza, la Corte chiarisce che la questione attiene alla sussunzione della fattispecie concreta in quella astratta e non involge accertamenti di fatto.

Il Collegio ricostruisce il sistema normativo: la disciplina del condominio si applica anche al condominio minimo, ma con riferimento alle spese del lastrico solare opera la deroga dell’art. 1126 c.c., che obbliga tutti i condomini dell’edificio o della parte cui il lastrico serve a contribuire per due terzi. Tale obbligo, come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità, non deriva dalla generica qualità di condomino, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella proiezione verticale del manufatto, cui la copertura funge da protezione.

La Corte richiama la regola delle Sezioni Unite n. 9449 del 2016, secondo cui il criterio dell’art. 1126 c.c. opera anche in caso di danni da infiltrazioni, costituendo il lastrico un bene che svolge funzione di copertura anche nell’interesse dell’edificio. Tuttavia, tale criterio derogatorio non può trovare applicazione quando il lastrico di proprietà esclusiva costituisca copertura di una sola unità immobiliare: applicarlo vanificherebbe la ratio della disposizione, che mira a non far gravare iniquamente sui soli condomini serviti dalla copertura una spesa che avvantaggia particolarmente chi trae dal bene utilità ulteriori rispetto alla funzione di copertura.

In tale fattispecie, la Corte ritiene applicabile in via analogica il criterio dell’art. 1125 c.c., che accolla per intero le spese di manutenzione della struttura a chi, con l’uso esclusivo, ne determina la necessità. Il principio affermato dal giudice del gravame, che aveva ripartito le spese secondo l’art. 1126 c.c., è pertanto censurato, con assorbente accoglimento del primo motivo. Il secondo motivo è respinto per l’assenza di profili di omessa pronuncia e per la natura di rivalutazione del merito delle censure proposte.