La cessione del fondo nel corso del processo non elimina il diritto al risarcimento per il danno successivo alla vendita (Cass. civ. Sez. 2 n. 5364 del 10.03.2026)

Principi di diritto (Massima)
In tema di distanze legali tra costruzioni, il criterio della prevenzione di cui agli artt. 873 e 875 cod. civ. è derogato quando una norma locale (NTA del PRG) impone una distanza inderogabile dal confine. Nell’ipotesi di fondi non confinanti, perché separati da una striscia di terreno di proprietà di terzi, non opera il principio della prevenzione, trovando applicazione la disciplina delle costruzioni con distacco. La violazione delle distanze va misurata tra fabbricati che si fronteggiano, anche solo parzialmente. Ai fini della conformità edilizia, la tolleranza del 2% di cui all’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 opera solo nei rapporti tra privato e pubblica amministrazione, non tra privati. Il trasferimento del diritto controverso per atto tra vivi non determina il difetto di legittimazione ad agire dell’originario attore, il cui diritto al risarcimento del danno non può però estendersi al periodo successivo alla vendita del fondo.

Il Fatto

Il proprietario di un fondo convenne in giudizio i vicini per sentirli condannare alla rimozione di opere realizzate a distanza illegale dal confine e dai suoi edifici. Il giudice di primo grado rigettò la domanda, ma la Corte d’appello, in riforma, condannò i convenuti all’arretramento delle opere e al risarcimento dei danni. Nel corso del giudizio di merito, l’attore aveva ceduto il fondo con l’annesso immobile. I soccombenti hanno proposto ricorso per cassazione, deducendo plurimi motivi, tra cui la violazione delle norme sulle distanze e l’illegittimità del risarcimento per il periodo successivo alla cessione del fondo.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha rigettato la maggior parte dei motivi di ricorso. Quanto all’eccezione di difetto di legittimazione ad agire dell’originario attore per intervenuta cessione del fondo, il Collegio richiama il principio di cui all’art. 111, primo comma, cod. proc. civ., secondo cui il processo prosegue tra le parti originarie. Inoltre, la Corte chiarisce che l’obbligo di astensione del giudice ex art. 51, n. 4, cod. proc. civ. non si estende al caso in cui questi abbia istruito la causa in primo grado senza deciderla, dovendosi circoscrivere all’ipotesi di partecipazione alla decisione di merito in un precedente grado di giudizio.

In ordine alla disciplina delle distanze, la Cassazione afferma che la “frontistanza” tra edifici sussiste anche quando questi si fronteggiano solo parzialmente e, in tema di fondi non confinanti separati da una striscia di terreno di terzi, trova applicazione la disciplina delle costruzioni con distacco. Quanto ai balconi, il Collegio ribadisce che essi costituiscono corpo di fabbrica e vanno inclusi nel calcolo della distanza tra costruzioni, sicché un regolamento che non ne consideri l’estensione è contra legem. Infine, la tolleranza di cantiere del 2% di cui all’art. 34-bis d.P.R. n. 380/2001 opera solo nei rapporti tra privato e pubblica amministrazione, non tra privati.

Quanto all’ottavo motivo, la Corte lo accoglie: venduto il fondo, è privo di ragionevole soddisfazione del principio di causalità l’estensione del danno a epoca successiva alla vendita. La Corte ha cassato la sentenza impugnata limitatamente all’accolto motivo, con rinvio alla Corte d’appello in diversa composizione, che provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità.