Stima del prezzo di cessione INPS legittima con metodo sintetico-comparativo (TAR Campania n. 212 del 10.01.2025)

Principi di diritto (Massima)
La determinazione del prezzo di cessione degli immobili pubblici destinati alla dismissione è legittima quando è eseguita con metodo sintetico-comparativo, basato sul confronto con immobili similari della stessa zona e sull’integrazione dei valori OMI con gli altri parametri di mercato, purché il valore unitario finale sia riparametrato mediante coefficienti correttivi. Il danno da ritardo non è risarcibile in re ipsa: ai sensi dell’art. 30, comma 4, cod. proc. amm. e dell’art. 2 bis della legge n. 241/1990, occorre la prova di un pregiudizio effettivo e la sua quantificazione. Il risarcimento è escluso ai sensi dell’art. 1227, comma 2, cod. civ. quando il danneggiato, con l’ordinaria diligenza, avrebbe potuto evitare il danno sollecitando la conclusione del procedimento.

Il Fatto

Il ricorrente è conduttore di un appartamento di proprietà dell’INPS, compreso in un più ampio piano di dismissione del patrimonio immobiliare degli enti previdenziali. Con nota del 10 marzo 2021 l’ente ha comunicato l’avvio della procedura di vendita, invitandolo a esercitare il diritto di opzione entro centoventi giorni, per un prezzo indicato come immodificabile e non negoziabile.

Il conduttore ha impugnato la nota e le perizie tecnico-estimative del 2018, lamentando l’erroneità del criterio di stima, il difetto di istruttoria, la mancata attualizzazione del valore e la non pertinenza del coefficiente di manutenzione. Ha chiesto inoltre il risarcimento del danno da ritardo. Con motivi aggiunti ha dedotto la mancata considerazione di presunte difformità edilizie dell’immobile.

La Motivazione della Corte

Il Collegio ha anzitutto affermato la giurisdizione del giudice amministrativo, rilevando che l’istante non ha ancora esercitato l’opzione di acquisto. La vicenda si colloca in una fase procedimentale di natura autoritativa, con posizione di interesse legittimo del privato, richiamando Sezioni Unite n. 19281/2018 e un proprio precedente.

Nel merito, la censura sul metodo di stima è stata respinta. Il TAR ha osservato che il ricorrente omette ogni considerazione dell’art. 1, comma 2, del d.l. n. 41/2004, che ha modificato il criterio di stima del prezzo di cessione. La valutazione è stata eseguita con metodo sintetico-comparativo, confrontando immobili similari della stessa zona, integrando i valori OMI e applicando coefficienti correttivi. Il valore finale, pari a 4.185,32 €/mq, è risultato persino inferiore al valore OMI 2018 di 4.200,00 €/mq.

Quanto alla risalenza temporale della perizia, il Collegio ha rilevato che la nota del 24 febbraio 2021, con cui l’INPS ha negato il rinnovo della stima, non è stata tempestivamente impugnata. Nessuna ulteriore allegazione è stata offerta a sostegno del dedotto difetto di attualità. La censura sul coefficiente di manutenzione è stata respinta, non potendosi sostituire la valutazione della P.A. con quella del ricorrente.

Anche i motivi aggiunti sono stati rigettati: le difformità edilizie dedotte, oltre a essere contestate in modo generico, sono state ritenute di evidente marginalità e non incidenti sulla commerciabilità del bene.

Infine, la domanda risarcitoria è stata respinta. Il danno da ritardo richiede la prova di un pregiudizio effettivo, non essendo configurabile in re ipsa, come chiarito da Cons. Stato, Sez. IV, n. 3375/2024. Il ricorrente non ha dimostrato la convenienza dell’acquisto rispetto al mantenimento della locazione. Inoltre, omettere di sollecitare la conclusione del procedimento integra una condotta contraria all’ordinaria diligenza che, ai sensi dell’art. 1227, comma 2, cod. civ., preclude il risarcimento. Le spese sono state compensate.