La trascrizione non ha efficacia costitutiva dell’acquisto immobiliare (Cons. Stato n. 4052 del 12.05.2025)

Principi di diritto (Massima)
La trascrizione degli atti che trasferiscono la proprietà di beni immobili e delle relative domande giudiziali ha efficacia dichiarativa, non costitutiva, e serve a risolvere i conflitti tra più titoli derivativi incompatibili sul medesimo bene. Il trasferimento della proprietà si produce già con la sottoscrizione del contratto, ai sensi dell’art. 1376 cod. civ., indipendentemente dalla successiva trascrizione. Ne deriva che chi ha acquistato l’immobile per effetto di un atto poi accertato giudizialmente è legittimato a impugnare gli atti di repressione di abusi edilizi anche quando la trascrizione della scrittura privata sia intervenuta dopo la proposizione del ricorso, operando l’effetto prenotativo dell’art. 2652, n. 3, cod. civ. rispetto alla trascrizione della domanda giudiziale. Grava inoltre sull’amministrazione, che eccepisca la tardività dell’impugnazione, la prova dell’effettiva conoscenza degli atti da parte del destinatario.

Il Fatto

Un complesso edilizio sito nel territorio comunale era originariamente di proprietà di una società, che lo ha conferito in una nuova compagine societaria con scrittura privata. La conferente ha poi agito dinanzi al giudice ordinario per l’accertamento dell’autenticità della scrittura e del trasferimento degli immobili. Nelle more, il comune ha adottato una serie di provvedimenti di repressione di abusi edilizi: il diniego di costruire con archiviazione della D.I.A., l’ordinanza di sospensione dei lavori, l’ordinanza di demolizione e il provvedimento di immissione in possesso. Tali atti sono stati notificati alla sola società conferente, non più proprietaria.

La società conferitaria, divenuta nel frattempo altra denominazione, ha impugnato gli atti davanti al TAR assumendo la qualità di proprietaria. Il TAR ha dichiarato il ricorso inammissibile per difetto di legittimazione, nonché irricevibile per tardività. Da qui l’appello.

La Motivazione della Corte

Il Collegio affronta anzitutto il profilo della legittimazione. La tesi del primo giudice assegna alla trascrizione della scrittura privata un’efficacia costitutiva che le è estranea: la trascrizione, secondo gli artt. 2644 e 2652 cod. civ., rende semplicemente opponibile ai terzi l’atto trascritto, mentre il trasferimento della proprietà si è già prodotto con la sottoscrizione del contratto ai sensi dell’art. 1376 cod. civ.

La sentenza del giudice ordinario ha accertato l’avvenuto trasferimento del diritto di proprietà per effetto della scrittura privata. La successiva trascrizione non serve dunque all’acquisto, ma solo a rendere inopponibili al proprietario i titoli trascritti in data anteriore rispetto alla scrittura, ma posteriore rispetto alla domanda giudiziale: è questo l’effetto prenotativo dell’art. 2652, n. 3, cod. civ.

Al momento della proposizione del ricorso di primo grado, pertanto, l’acquisto si era già perfezionato. La società appellante aveva la legittimazione e l’interesse a impugnare gli atti comunali. Il primo motivo è quindi fondato.

Quanto alla tardività, il Collegio rileva un duplice profilo di errore. Gli atti erano stati notificati solo alla conferente, che non era più proprietaria al momento della notifica. Inoltre il comune, nell’eccepire la tardività, non ha fornito la prova che la ricorrente avesse acquisito l’effettiva conoscenza degli atti prima dell’unica formalità idonea a renderli conoscibili ai terzi, ossia la trascrizione dell’atto di immissione in possesso: rispetto a tale data il ricorso notificato risulta tempestivo.

Accolti entrambi i motivi, il Consiglio di Stato annulla la sentenza di primo grado e dispone la remissione della causa al TAR ai sensi dell’art. 105 cod. proc. amm., richiamando l’Ad. plen. n. 16 del 2024. Le spese del doppio grado sono integralmente compensate, in ragione della natura della pronuncia e dell’impregiudicatezza del merito.