Nullità della delibera condominiale come ipotesi residuale rispetto all’annullabilità ex art. 1137 c.c. (Cass. civ. Sez. 2 n. 12590 del 04.05.2026)

Principi di diritto (Massima)
In materia di impugnazione delle delibere assembleari condominiali, l’azione di annullamento ex art. 1137 cod. civ. costituisce la regola generale, mentre la nullità ha portata residuale e ricorre solo nelle ipotesi di mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell’oggetto in senso materiale o giuridico e illiceità del contenuto. La contrarietà a norme imperative attiene all’oggetto della delibera e non già alla mancanza del corredo documentale previsto dalla legge. L’amministratore di condominio può resistere all’impugnazione della delibera assembleare senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea. La domanda di annullamento di una delibera per un motivo difforme da quello originariamente dedotto integra una domanda nuova, inammissibile se formulata dopo le preclusioni processuali.

Il Fatto

Un avvocato, condomino, impugnava davanti al Tribunale la delibera assembleare del 7 luglio 2015, deducendone la nullità per indeterminatezza della convocazione, per l’omesso invio dei documenti contabili e per la pendenza di una lite sulle tabelle millesimali. Il Tribunale rigettava la domanda e la Corte d’appello confermava la decisione, qualificando i vizi dedotti come ipotesi di mera annullabilità e dichiarando inammissibili le censure ulteriori formulate successivamente all’atto introduttivo. L’avvocato proponeva quindi ricorso per cassazione con quattro motivi.

La Motivazione della Corte

La Suprema Corte ha rigettato integralmente il ricorso. In primo luogo, ha escluso il vizio di omessa pronuncia sull’eccezione di invalidità della procura alle liti rilasciata dall’amministratore, rilevando che la decisione di merito dei giudici di appello comporta una statuizione implicita di rigetto incompatibile con l’accoglimento del rilievo pregiudiziale. Ha poi ricordato il consolidato principio per cui l’amministratore può resistere all’impugnazione della delibera senza necessità di autorizzazione o ratifica dell’assemblea, trattandosi di attribuzione propria.

Quanto al lamentato vizio di motivazione apparente o inesistente, la Corte ha richiamato il proprio orientamento formatosi a partire dalle Sezioni Unite n. 8053 del 2014, chiarendo che l’obbligo motivazionale è validamente assolto anche mediante il richiamo adesivo alla sentenza di primo grado, purché siano individuabili il thema decidendum e le ragioni della decisione. Nella specie, il percorso argomentativo dei giudici di appello è risultato chiaro e coerente, esente da censure.

Nel merito, la Corte ha ribadito che l’azione di annullamento delle delibere assembleari rappresenta la regola, mentre la nullità ha estensione residuale, limitata alle ipotesi di mancanza degli elementi essenziali, impossibilità dell’oggetto o illiceità del contenuto. Ha precisato che la contrarietà a norme imperative attiene all’oggetto della delibera e non alla mancanza del corredo documentale, come invece pretendeva il ricorrente.

Infine, la Corte ha escluso che le deduzioni integrative del condomino costituissero mere precisazioni, qualificandole come domanda nuova avente una diversa causa petendi. Detta domanda, introducendo motivi di annullamento eterogenei rispetto a quelli originari, era inammissibile per intervenuta preclusione, tanto più nel rito sommario di cognizione ex art. 702-bis cod. proc. civ., che non prevede appendici scritte di trattazione. Il ricorso è stato quindi rigettato con condanna alle spese.